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El precio de los alquileres sigue aumentando por encima de la inflación

17/04/2018 En las últimas horas se publicó un informe que da cuenta que el precio de los alquileres aumentó este año por encima de la inflación. Desde Inquilinos Agrupados advertimos ésta problemática hace más de dos año e impulsamos un proyecto de ley que resolvería la situación.

El informe en cuestión afirma que en lo que va del año, los alquileres aumentaron un 7,7% en comparación con el 6,7% de inflación que midió el INDEC y que durante 2017 el alza fue de 33%, 8 puntos porcentuales por encima del 24,8% de inflación. Estos números tiene sentido, teniendo en cuenta que los contratos de alquiler se vienen firmando con aumentos semestrales acumulativos del 15%.

A principio de 2016, presentamos un proyecto de ley, el cual entre otros puntos, establece que el aumento en el precio de los alquileres debe ser anual (no semestral) y bajo un índice promedio entre inflación (IPC) y variación salarial (CVS). De esta forma, si la inflación medida durante los 12 meses anteriores fue del 24% y el aumento promedio de los salarios fue del 16%, el precio de los alquileres debería aumentar un 20%.

Este proyecto fue aprobado por unanimidad en noviembre de 2016 en la Cámara Alta. En aquel momento, los senadores nos decían que esta forma de actualizar el precio de los alquileres iba a contribuir a bajar los índices de inflación y generar un mercado de alquileres justo, serio y racional. Sin embargo, habría que consultarle a Daniel Lipovetzky que pasó desde entonces con el tratamiento de nuestro proyecto de ley, ya que no volvimos a tener novedades de la comisión de Legislación General que él preside.

Recientemente, realizamos una encuesta a más de 19 mil inquilinos de todo el país y uno de los resultados más preocupantes fue que, en promedio, los inquilinos destinan el 41% de sus ingresos en el pago del alquiler, sin contar impuestos, expensas y servicios. Al respecto, Gervasio Muñoz, presidente de la Asociación Civil Inquilinos Agrupados afirmó “Año tras año, los inquilinos destinamos un porcentaje mayor de nuestros ingresos en el pago del alquiler. En algún momento esta situación va a generar una crisis habitacional, en la cual los inquilinos no vamos a poder pagar el alquiler y los propietarios no van a poder cobrarlo”.

Y agregó “Tenemos un proyecto de ley con media sanción y que aún conserva estado parlamentario, sería muy sencillo resolver la problemática si existiese voluntad política de normalizar el mercado de alquileres. De lo contrario la noticia que salió publicada hoy en varios medios de comunicación se va a repetir todos los años”.

Resultados de la primera Encuesta Nacional a Inquilinos

Queremos comunicar a la prensa y a todos los participantes, los resultados de la primera encuesta nacional a inquilinos. Con 19.000 encuestados a lo largo y a lo ancho del país podemos afirmar que la elaboración de este informe es un hecho inédito para el sector ya que no hay mediciones oficiales acerca de la problemática del alquiler de vivienda.

Uno de los resultados más destacados es que el 87% de los inquilinos tiene como principal preocupación el precio del alquiler y que, en promedio, destinan un 41% de sus salarios en los pagos mensuales (sin contar expensas, tarifas e impuestos inmobiliarios). Al respecto, Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional afirmó “Una vez que las familias ingresan en la rueda del alquiler, con aumentos de precio que superan ampliamente los índices de inflación y de variación salarial, les resulta muy difícil salir. Esto demuestra la importancia de avanzar con el tratamiento de la Ley Nacional de Alquileres que fue aprobada por unanimidad en el Senado y que espera su tratamiento en Diputados.”.

En cuanto a las expectativas de ser propietarios de una vivienda, vemos que el 64% de la población inquilina averiguó por un crédito hipotecario, sin embargo, un 87% cree que nunca va a lograr ser propietario. Esto deja muy claro que el crédito hipotecario nunca fue, es ni será la solución al problema del acceso a la vivienda.

Un dato importante es que el 97% de los encuestados cree que no hay un control efectivo sobre las inmobiliarias, que se traduce en incumplimientos de la ley y en la evasión impositiva generalizada del mercado inmobiliario.

El 49% de los encuestados que pagan expensas, afirmaron que no les discriminan las ordinarias de las extraordinarias, lo que genera que paguen cifras muy altas que no solo valorizan el inmueble, sino que elevan de forma encubierta la rentabilidad del sector propietario.

La encuesta fue respondida por un 60% de mujeres, de las cuales el 25% afirmó que alguna vez le rechazaron la posibilidad de alquilar una vivienda por tener hijos.

Hace 35 años que no se discute seriamente en el Congreso la situación de un sector integrado por 7.480.000 argentinos. Los resultados de esta encuesta demuestran la urgencia de la aprobación de la Ley Nacional de Alquileres.

Los resultados completos de la encuesta se pueden consultar en este link

La encuesta fue realizada por la Federación de Inquilinos Nacional y procesada por Eva Sacco (Lic. en Economía) y Gervasio Muñoz (Presidente de la Federación de Inquilinos Nacional).

El efecto de los créditos hipotecarios es perjudicial para los inquilinos

En el día de hoy, distintos medios de comunicación publican que por las subas de tasas que viene aplicando el Banco Central, se estima que las cuotas de los créditos hipotecarios ajustados por UVA aumentarán un 10% promedio y su barrera de acceso trepará en alrededor del 20%.

Hace tiempo venimos advirtiendo a los tomadores de crédito la forma perjudicial en la cual se actualiza la cuota y el capital adeudado y cómo esta política aumenta el precio de los inmuebles y consecuentemente, de los alquileres.

En primer lugar, para ingresar a un crédito hipotecario un inquilino debe tener ahorrado entre el 20 y el 30% -según el banco- del valor de la vivienda, lo que representa en la Ciudad de Buenos Aires no menos de 300 mil pesos. Este es el primer gran filtro que debe superar el inquilino, que además de pagar mensualmente un alquiler, expensas, servicios e impuestos y cada dos años depósito y gastos administrativos; debe tener una importante capacidad de ahorro.

Una vez ingresado al crédito hipotecario, la cuota inicial tiene un valor similar (algo superior) a un alquiler. Sin embargo, al ajustarse por UVA en un contexto donde los salarios aumentan por debajo de la inflación, es decir, donde pierden poder adquisitivo, en el mediano plazo las cuotas representan un porcentaje mayor del salario y en el largo plazo pueden ser insostenibles. Además, se trata de un crédito en el cual no solo las cuotas, sino también el capital adeudado se actualiza al mismo ritmo. Veamos: alguien que pidió un crédito UVA hace 19 meses por un monto de un millón de pesos. Ahora, tras pagar 183 mil pesos, le debe al banco 400 mil pesos más que al principio. Mientras, el precio de la cuota pasó de $7.915 a $11.278.

Reiteramos la importancia de fomentar la compra de viviendas a través del crédito, pero hasta tanto no se simplifiquen los requisitos, se establezca un sistema de actualización de precios confiable a largo plazo y fundamentalmente se regule el mercado de alquileres no habrá inquilinos que puedan acceder o que puedan sostener el pago de las cuotas a largo plazo.

Mientras tanto, los inquilinos que no acceden a los créditos hipotecarios son, en mayor medida, perjudicados ya que, el aumento de la demanda de inmuebles genera un alza en el precio del metro cuadrado y eso siempre se traslada al precio de los alquileres.

Por esto y por otros motivos, los inquilinos necesitamos que se apruebe la Ley Nacional de Alquileres que tiene media sanción por unanimidad del Senado.
Ese proyecto, que redactamos todas las organizaciones de inquilinos del país, establece que el precio de los alquileres aumente anualmente a partir de un índice promedio entre inflación (IPC) y salarios (CVS). En caso de aprobarse, este índice generaría en poco tiempo una nueva cultura del alquiler: previsible, justa y racional. Si esta ley se aprobara, los inquilinos estaríamos en mejores condiciones para, el día de mañana, acceder a un crédito hipotecario que también sea previsible, justo y racional.