Punto por punto: en qué beneficia el proyecto de Ley de Alquileres

27/03/2018 En nuestro país, alrededor de 7 millones de personas alquilamos nuestra vivienda y sufrimos todo tipo de abusos por parte de inmobiliarias y propietarios. Existe un amplio consenso social sobre esta situación de injusticia, sólo negada por los representantes del llamado mercado inmobiliario (de la intermediación y de la construcción).

En 2016, desde la Federación de Inquilinos Nacional presentamos en el Senado de la Nación un proyecto de Ley de Alquileres con una serie de modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación. Este proyecto recoge gran parte de los reclamos de los inquilinos, reduciendo significativamente el desequilibrio entre las partes en una relación contractual.

El proyecto en cuestión fue discutido durante todo 2016 en distintas reuniones de comisión del Senado, se introdujeron modificaciones y se aprobó por unanimidad en noviembre de ese año. Desde entonces, estamos esperando que la Cámara de Diputados le de sanción definitiva.

En 2017, tras una importante campaña realizada por las organizaciones de inquilinos, el presidente de la Comisión de Legislación General de Diputados, Daniel Lipovetzky, se vio obligado a convocar a una reunión informativa de la comisión que preside, de la cual participamos representantes de los inquilinos y del sector inmobiliario, junto con organizaciones de Derechos Humanos y especialistas en la materia.

El tema no se debatió nunca más en reuniones públicas de la comisión, hasta que el 7 de noviembre el oficialismo logró aprobar un dictamen que implicaba una verdadera perversión del texto aprobado en el Senado.

Ese dictamen eliminaba cada uno de los aspectos de la relación contractual en los cuales se había ganado derechos con el proyecto del Senado e introducía nuevas normas, que claramente empeoraban nuestra situación. De todas formas, ese dictamen se cayó, ya que no fue tratado en el recinto antes del cambio de composición del Congreso.

El proyecto aprobado por el Senado aún mantiene estado parlamentario y la tarea para este 2018 es lograr que la comisión que preside Lipovetzky –primero- y la Cámara de Diputado –después- traten favorablemente nuestro proyecto de ley.

A continuación, vamos a explicar punto por punto en qué consiste el proyecto y de qué forma elevaría la calidad de vida de los 7 millones de inquilinos del país.

AUMENTOS DE PRECIO

Es el punto más importante del proyecto. Actualmente, el precio de los alquileres aumenta muy por encima de los índices de inflación y por supuesto, de salario. Cada año, los inquilinos destinamos un porcentaje mayor de nuestros ingresos en el pago del alquiler. Recientemente realizamos una encuesta a más de 19.000 inquilinos en todo el país y uno de los resultados más alarmantes fue que, en promedio, los inquilinos destinamos el 41% de nuestros ingresos en el pago del alquiler. Ese porcentaje no incluye expensas, impuestos ni servicios.

Nuestro proyecto plantea que los aumentos sean anuales, no semestrales como viene sucediendo, y que estén fijados por un índice promedio entre inflación (IPC) y variación salarial (CVS).

Por ejemplo, si durante los últimos 12 meses la inflación medida por el INDEC fue del 20% y el aumento promedio de los salarios fue del 12%, los precios de los alquileres aumentarían un 16% anual. Este índice reduciría en un 50% la escalada de precios, considerando que actualmente se firman contratos con un 15% de aumento semestral acumulativo, o sea 32% anual.

Art. 5°- Hasta que la variación anual del índice de precios al consumidor (IPC) sea inferior al diez por ciento (10%), el precio de la locación sólo podrá ser reajustado anualmente según la variación del índice de actualización que al efecto elaborará el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) en base a la evolución de los índices de precios al consumidor (IPC) y coeficiente de variación salarial (CVS) -o los que en el futuro los reemplacen-, promediados en partes iguales. Exceptúese de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928, y sus modificatorias, al procedimiento de actualización previsto en el párrafo anterior.

DURACIÓN DEL CONTRATO

Siguiendo la tendencia de los países con regulaciones más avanzadas en esta materia, ampliamos el plazo mínimo del contrato. De dos años, lo extendemos a tres. Esta propuesta se fundamenta en dos cuestiones:

Por un lado, genera mayor estabilidad en la vida de las familias inquilinas. Actualmente, cada dos años, si no nos renuevan el contrato o nos aumentan el precio por encima de los valores que podemos afrontar debemos salir a buscar una nueva vivienda. Vivir de mudanza en mudanza perjudica nuestra integración en el barrio y altera de forma significativa nuestra vida cotidiana, por ejemplo: cambiamos a nuestros hijos de colegio o viajamos más hacia el trabajo.

Por otro lado, cada vez que firmamos o renovamos un contrato debemos contar con un ahorro importante para hacer frente a todos los gastos que nos impone el mercado inmobiliario. Ampliar la duración del contrato, reduce la frecuencia con la cual debemos pagar depósitos, comisiones, informes y certificaciones.

Art. 2°- Modificase el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:

‘Artículo 1.198. Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.’

NEGOCIACIÓN PREVIA

Cada vez que finaliza el contrato, el propietario o la inmobiliaria nos avisan una o dos semanas antes si nos van a renovar el contrato, a qué precio y con qué condiciones. Esta incertidumbre que vivimos en los últimos meses genera que terminemos aceptando cualquier condición ya que, de lo contrario, no tenemos tiempo suficiente para emprender una mudanza.

En nuestro proyecto introducimos un mecanismo para evitar esta situación: sesenta días antes de la finalización del contrato, las partes deben reunirse y acordar las condiciones de la renovación. En caso de no ponerse de acuerdo, el inquilino puede buscar otro departamento dentro de esos dos meses y en caso de encontrarlo, puede rescindir sin pagar multa. En caso de llegar a un acuerdo y que alguna de las partes lo incumpla, debe indemnizar a la otra con un mes de alquiler.

Art. 4°- (Segunda parte)

Las partes deben acordar la renovación del contrato, por lo menos sesenta (60) días antes de su finalización. A tal efecto, cualquiera puede convocar a la otra de modo fehaciente.

Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

Si llegasen a un acuerdo, la parte que no cumpla debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un (1) mes de alquiler a la finalización del contrato.

DEPÓSITO

Reducimos el depósito en garantía a un mes de alquiler. Actualmente, nos pueden pedir hasta un mes por año de contrato, es decir, dos meses de alquiler por dos años de contrato. Esto reduciría significativamente nuestros gastos para firmar o renovar. Adicionalmente, incorporamos la obligación del propietario de devolvernos el depósito actualizado al valor del último mes de alquiler. Por ejemplo: si nosotros dejamos un depósito de $10.000, pero el precio del alquiler ascendió a $15.000 a través del mecanismo de aumento explicado anteriormente, cuando devolvemos el departamento tenemos a favor un depósito de $15.000. De esta forma, nuestro dinero no pierde valor y contamos con ese depósito para el siguiente contrato.

Artículo 1°- Modifícase el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma: ‘Artículo 1.196. Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un (1) mes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler;

El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma, proporcional o equivalente al precio del último mes de la locación, en el momento de la restitución del inmueble, el que debe ser actualizado conforme lo establece el procedimiento de actualización anual de la locación.

c) El pago de valor llave o equivalentes;

COMISIÓN

En relación a la comisión inmobiliaria, las regulaciones son provinciales. Es decir, cada jurisdicción decide cuánto y quién paga la comisión (dueño o inquilino). En las provincias que tienen legislaciones en este sentido, la Ley Nacional no modifica nada. Por ejemplo: En CABA y en Río Negro la comisión la paga el dueño y el monto está establecido por Ley. En Provincia de Buenos Aires, Santa Fe, Córdoba, etc. la comisión la paga el inquilino y también está determinada por ley.

Ahora, en provincias que no cuenten con esa legislación, las inmobiliarias no podrán cobran más de un mes de alquiler en concepto de comisión u honorarios. Este artículo es importante en provincias como San Luis que no cuentan con una regulación en este sentido y los inquilinos llegan a pagar hasta dos meses de alquiler para firmar un contrato.

Artículo 1°-

d) En caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación comercial de un tercero, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un (1) mes de alquiler.’

IMPUESTOS Y EXPENSAS EXTRAORDINARIAS

Dejamos en claro que las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan la propiedad están a cargo del dueño. Actualmente, se firman muchos contratos en los cuales se obliga al inquilino a hacerse cargo de ambos conceptos.

El fundamento de este artículo es el más elemental sentido común. Como inquilinos, vivimos un período corto de tiempo en un edificio y no tiene sentido que paguemos mejoras (cambios de ascensor, compra de matafuegos, pintura de la facha del edificio) que ponen en valor el inmueble a través de las expensas extraordinarias.

De aprobarse este proyecto, los inquilinos deberíamos hacernos cargo únicamente de las expensas ordinarias (gastos habituales del edificio) y de los servicios que consumimos.

Art. 3°- Modifícase el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:

‘Artículo 1.209. Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, ni las expensas extraordinarias.’

 

RESOLUCIÓN ANTICIPADA

Se elimina el plazo mínimo de seis meses para rescindir el contrato y se mantienen las indemnizaciones. Esto significa que en cualquier momento del primer año podríamos rescindir el contrato pagando un mes y medio de multa. Durante el segundo y tercer año se podría rescindir pagando un mes de multa.

Actualmente, no se puede rescindir dentro del primer semestre. Si por algún motivo, el inquilino necesita finalizar la relación contractual antes de ese plazo, está obligado a pagar todos los alquileres que le falten hasta cumplir los seis meses de contrato.

Art. 4°- (Primera parte)

Modifícase el artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:

‘Artículo 1.221. Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a uno y medio (1 ½) mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes de alquiler si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

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