Preguntas y respuestas sobre el DNU 320/2020
Se me venció el contrato el 31/03, ya había firmado contrato en otro lado pero no me puedo mudar hasta que termine la cuarentena. ¿Qué hago? ¿Debo pagar ambos alquileres?
No, debés notificar por mail a tu actual locador que por razones de fuerza mayor (Decreto 297/20) no podés hacer la mudanza, por lo tanto la prórroga es indefectible. Al nuevo locador, que por las mismas razones no podés tomar posesión del inmueble y cuando lo hagas se debe cambiar en el contrato la fecha de inicio del mismo. Así no paga de más.
Se me venció el contrato a fines de marzo y no tuve tiempo de buscar otro lugar. El dueño quiere firmar un nuevo contrato con nuevas condiciones. ¿Debo firmar un nuevo contrato?
No. Todo contrato vencido a partir del 20/3/20, como también aquellos con vencimiento previo donde continuó el alquiler hasta ahora, se prorrogan de forma automática hasta el 30/9/2020. Una vez levantado el aislamiento obligatorio, el inquilino/a puede decidir su salida anticipada (si es su voluntad, si encontró otro departamento y quiere mudarse) mediante carta documento notificando con 15 días de anticipación.
¿Tengo que notificar al dueño sobre la extensión del contrato y el congelamiento de precios?
No es obligatorio. Es suficiente con enviarle un correo electrónico notificándolo de la vigencia del decreto 320/20 desde el sábado 29 de marzo de 2020.
Soy trabajador en relación de dependencia, ¿también me corresponde el congelamiento de precios?
Si, el congelamiento de precios es universal, para todos los que están relación de alquiler, con contrato vigente o sin contrato. Urbano y rural, profesional, comercial y de vivienda.
¿A quiénes alcanza esta medida?
A todas las locaciones de vivienda y comercio, rurales y profesionales, de mipymes y empresas recuperadas.
No estoy en condiciones de pagar el alquiler de abril, ¿pueden actuar contra los garantes? ¿Qué pasa con la deuda acumulada?
La deuda acumulada la tendrás que pagar a partir de octubre, en 3 o hasta 6 cuotas, con tasa de interés del Banco Nación para plazos fijos a 30 días (alrededor del 1.5% mensual). El fiador es responsable y solidario hasta que termines de pagar la deuda.
¿Se cobran intereses por mora o falta de pago?
El único interés es el de Banco Nación para plazos fijos a 30 días (alrededor del 1.5% mensual). Quedan anulados todos los intereses, punitorios y penalidades que están en el contrato.
Tengo el contrato de alquiler vigente, ¿el congelamiento opera aunque estén estipulados los aumentos en el mismo?
Si, el congelamiento significa que el importe que se pagará es el mismo que se pagó durante el mes de marzo. Los aumentos se pueden suspender y refinanciarlos en 3 o 6 cuotas a partir de octubre.
¿Qué pasa si la inmobiliaria o el dueño no quieren brindarme la información bancaria para el pago del alquiler?
Habrá que enviarle una carta documento. Por el momento, mientras esté vigente la cuarentena, por mail se le hace saber que los alquileres están a disposición una vez que cumpla con lo dictado por el artículo 8 del Decreto 320/20.
La inmobiliaria o el dueño quieren cobrarme un plus por pagar a través de transferencia bancaria, ¿corresponde?
No corresponde. El precio del alquiler está congelado y solo debe proporcionar el CBU bancario como indica el articulo 8. El inquilino debe transferir únicamente el precio del alquiler vigente.
¿Dónde puedo denunciar el incumplimiento del decreto?
En la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.
Se decretó el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos por 180 días
Lo logramos, la vivienda vuelve a ser un derecho en Argentina. El desafío será no volver atrás luego de la emergencia.
En que consiste el decreto artículo por artículo:
SUSPENSIÓN DE LOS DESALOJOS
Quedan suspendidos todos los desalojos hasta el 30 de septiembre en todo el territorio nacional. Incluye vivienda familiar, hoteles y pensiones, comercios y centros culturales, entre otros.
ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.
Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.
Hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.
PRORROGA AUTOMÁTICA DE CONTRATOS
Todos los contratos de alquiler se prorrogan automáticamente hasta el 30/09. (si el inquilino lo desea). Continúan los valores de marzo 2020.
ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.
CONGELAMIENTO DE PRECIO DEL ALQUILER
Se congela el precio de los alquileres al mes de marzo 2020. La medida rige hasta el 30/09. Los aumentos que estaban estipulados por contrato se abonarán en 3 o 6 cuotas sin interés a partir de octubre 2020. Rige para vivienda y comercios.
ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.
BANCARIZACIÓN OBLIGATORIA
Los locadores están obligados a dar datos bancarios para el pago de alquileres. No más pagos en efectivo.
ARTÍCULO 8°.- BANCARIZACIÓN: La parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.
Con el Decreto no se pueden ejecutar garantías ni fianzas por no pagar el alquiler. Por otro lado, si se genera deuda por el no pago del contrato o del aumento pactado, se podrán cancelar a partir del mes de Octubre en hasta 6 cuotas, y se habilitarán mediaciones para resolver conflictos luego de la emergencia. Por último, es obligatorio que el propietario brinde un número de cuenta bancaria para la transferencia
ARTÍCULO 5°.- SUBSISTENCIA DE FIANZA: No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.
ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.
No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación.
¿A QUIENES ALCANZA EL DECRETO 320/2020?
El decreto alcanza a una amplia gama de tipos de inmuebles: vivienda única urbana o rural, habitaciones en hoteles y pensiones, inmuebles para actividades culturales o comunitarias, inmuebles alquilados por MiPyMES (Ley 24.467), inmuebles alquilados por profesionales, inmuebles alquilados por aquellos con Monotributo, inmuebles alquilados por cooperativas y empresas recuperadas.
ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:
- De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
- De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
- De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
- De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
- De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
- De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).
El decreto entra en vigencia a partir de las 14:00 hs del día 29/03/2020.
Podes ver el decreto completo en este link
La Ley Nacional de Alquileres obtuvo media sanción de Diputados
22/11/2019 En nuestro país, alrededor de 8 millones de personas alquilamos nuestra vivienda y sufrimos todo tipo de abusos por parte de inmobiliarias y propietarios. Existe un amplio consenso social sobre esta situación de injusticia, sólo negada por los representantes del llamado mercado inmobiliario (de la intermediación y de la construcción).
A principios de 2016, desde la Federación de Inquilinos Nacional presentamos en el Senado de la Nación un proyecto de Ley de Alquileres que recogía gran parte de los reclamos de los inquilinos, reduciendo significativamente el desequilibrio entre las partes en una relación contractual.
Durante estos cuatro años:
El Senado aprobó la iniciativa por unanimidad.
La Comisión de Legislación General de Diputados dictaminó favorablemente en dos oportunidades.
El presidente Macri se comprometió públicamente a avanzar con la iniciativa y poco después se desdijo y permitió que el proyecto pierda estado parlamentario.
Por este motivo, fue necesario comenzar el trámite parlamentario desde el principio.
Tras un año de discusión en la Comisión de Legislación General de Diputados, el proyecto obtuvo dictamen favorable y el 20 de noviembre de 2019 fue tratado en el recinto y aprobado con 191 votos a favor y ninguno en contra. De esta forma, la Ley de Alquileres pasó nuevamente al Senado, quedando a un paso de su aprobación.
A continuación, vamos a explicar punto por punto en qué consiste el proyecto y de qué forma elevaría la calidad de vida de los 8 millones de inquilinos del país.
El proyecto completo, que obtuvo media sanción de Diputados, se puede consultar en este link:
PLAZO MÍNIMO: Se extiende de dos a tres años el plazo mínimo de un contrato de alquiler.
AUMENTO DE PRECIO: Se plantea que el precio aumente anualmente a través de un índice promedio entre el IPC, elaborado por el INDEC, y el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables), elaborado por ANSES.
REGISTRO DE CONTRATOS: Los locadores deberán registrar los contratos de alquiler ante el Registro de la Propiedad Inmueble, a fin de blanquear un mercado con altas tasas de informalidad.
DEPÓSITO EN GARANTÍA: Se reduce a un mes de alquiler por la totalidad del contrato y se establece que el locador deberá restituirlo actualizado al último mes del alquiler.
IMPUESTOS Y EXPENSAS: El inquilino no tendrá a su cargo el pago de los impuestos que gravan la propiedad ni las expensas comunes extraordinarias.
RENOVACIÓN DEL CONTRATO: Se introduce la obligatoriedad de acordar las condiciones de la renovación con tres meses de anticipación.
El texto del proyecto se puede consultar en este link
Recordemos que, a principios de 2016, la senadora García Larraburu ingresó el proyecto de Ley Nacional de Alquileres de la Federación de Inquilinos Nacional.
La iniciativa en cuestión fue discutida durante todo 2016 en distintas reuniones de comisión del Senado, se introdujeron modificaciones y se aprobó porunanimidad en noviembre de ese año.
En Diputados, el tema estuvo paralizado durante mucho tiempo. Recién se discutió cuando Mauricio Macri, en octubre de 2018, reconoció la necesidad de avanzar en una nueva Ley de Alquileres y encomendó a su bloque parlamentario a impulsar ese debate en Diputados.
Rápidamente, el proyecto que contaba con media sanción de Senadores obtuvo dictamen favorable en la Comisión de Legislación General de Diputados. Sin embargo, por presión del mercado inmobiliario y por disputas internas dentro del oficialismo; el proyecto no se trató en el recinto antes de la finalización de las sesiones ordinarias y perdió estado parlamentario.
Ante esta situación, ingresamos nuevamente el proyecto de ley, con las modificaciones que fueron consensuadas durante la última discusión en comisión. Esperamos que todos los bloques parlamentarios avancen con celeridad sobre este asunto, sobretodo el oficialismo que, a través del Secretario de Vivienda, Iván Kerr, está planteando la posibilidad de presentar un proyecto propio, que no incluye la regulación del precio de los alquileres.
Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, afirmó “Presentar un proyecto que no contempla el aumento en el precio de los alquileres, es prácticamente lo mismo que no presentar nada. Hoy en día, los inquilinos destinamos el 54% de nuestros ingresos para afrontar el pago del alquiler. Porcentaje que no incluye impuestos, expensas ni tarifas de servicios públicos y que viene creciendo sostenidamente desde hace años”.