Tenemos Ley de Alquileres!
Después de 5 años de lucha y en una sesión inédita, el Congreso Nacional a través de la Cámara de Senadores sancionó con 41 votos a favor el proyecto de Ley de Alquileres. Este es un gran paso ya que desde el año 1984 que no teniamos ley de alquileres nacional. Ademas es un hecho muy importante ya que somos el primer país en Latinoamerica que cuenta con regulación de los alquileres a nivel nacional.
Entre los puntos destacables de la norma se contempla una extensión del plazo mínimo de los alquileres de dos a tres años, dispone una actualización anual (y no semestral) del precio de todos los contratos (independientemente de su valor), sobre la base de una fórmula de indexación mixta que combina en partes iguales la evolución de la inflación (IPC) y de los salarios (RIPTE), establece que todos los contratos deben registrarse en AFIP (para evitar la evasión impositiva), fija que el depósito en garantía sea de sólo un mes y con un monto no mayor al primer mes de alquiler, que las expensas extraordinarios sean abonadas por el propietario (incluso aquellas que se liquidan como ordinarias), entre otros puntos favorables a los inquilinos.
Esta ley es producto después de 5 años de lucha contra un mercado inmobiliario que se acostumbró a operar con total impunidad y en negro. A partir de ahora 9 millones de inquilinos e inquilinas de todo el país tendremos mejores condiciones para alquilar nuestra vivienda.
Vamos a alquilar de forma justa!!!
Preguntas y respuestas sobre el DNU 320/2020
Algunas preguntas y respuestas para aclarar dudas y consultas sobre el DNU 320/20 sobre los alquileres
Se me venció el contrato el 31/03, ya había firmado contrato en otro lado pero no me puedo mudar hasta que termine la cuarentena. ¿Qué hago? ¿Debo pagar ambos alquileres?
No, debés notificar por mail a tu actual locador que por razones de fuerza mayor (Decreto 297/20) no podés hacer la mudanza, por lo tanto la prórroga es indefectible. Al nuevo locador, que por las mismas razones no podés tomar posesión del inmueble y cuando lo hagas se debe cambiar en el contrato la fecha de inicio del mismo. Así no paga de más.
Se me venció el contrato a fines de marzo y no tuve tiempo de buscar otro lugar. El dueño quiere firmar un nuevo contrato con nuevas condiciones. ¿Debo firmar un nuevo contrato?
No. Todo contrato vencido a partir del 20/3/20, como también aquellos con vencimiento previo donde continuó el alquiler hasta ahora, se prorrogan de forma automática hasta el 30/9/2020. Una vez levantado el aislamiento obligatorio, el inquilino/a puede decidir su salida anticipada (si es su voluntad, si encontró otro departamento y quiere mudarse) mediante carta documento notificando con 15 días de anticipación.
¿Tengo que notificar al dueño sobre la extensión del contrato y el congelamiento de precios?
No es obligatorio. Es suficiente con enviarle un correo electrónico notificándolo de la vigencia del decreto 320/20 desde el sábado 29 de marzo de 2020.
Soy trabajador en relación de dependencia, ¿también me corresponde el congelamiento de precios?
Si, el congelamiento de precios es universal, para todos los que están relación de alquiler, con contrato vigente o sin contrato. Urbano y rural, profesional, comercial y de vivienda.
¿A quiénes alcanza esta medida?
A todas las locaciones de vivienda y comercio, rurales y profesionales, de mipymes y empresas recuperadas.
No estoy en condiciones de pagar el alquiler de abril, ¿pueden actuar contra los garantes? ¿Qué pasa con la deuda acumulada?
La deuda acumulada la tendrás que pagar a partir de octubre, en 3 o hasta 6 cuotas, con tasa de interés del Banco Nación para plazos fijos a 30 días (alrededor del 1.5% mensual). El fiador es responsable y solidario hasta que termines de pagar la deuda.
¿Se cobran intereses por mora o falta de pago?
El único interés es el de Banco Nación para plazos fijos a 30 días (alrededor del 1.5% mensual). Quedan anulados todos los intereses, punitorios y penalidades que están en el contrato.
Tengo el contrato de alquiler vigente, ¿el congelamiento opera aunque estén estipulados los aumentos en el mismo?
Si, el congelamiento significa que el importe que se pagará es el mismo que se pagó durante el mes de marzo. Los aumentos se pueden suspender y refinanciarlos en 3 o 6 cuotas a partir de octubre.
¿Qué pasa si la inmobiliaria o el dueño no quieren brindarme la información bancaria para el pago del alquiler?
Habrá que enviarle una carta documento. Por el momento, mientras esté vigente la cuarentena, por mail se le hace saber que los alquileres están a disposición una vez que cumpla con lo dictado por el artículo 8 del Decreto 320/20.
La inmobiliaria o el dueño quieren cobrarme un plus por pagar a través de transferencia bancaria, ¿corresponde?
No corresponde. El precio del alquiler está congelado y solo debe proporcionar el CBU bancario como indica el articulo 8. El inquilino debe transferir únicamente el precio del alquiler vigente.
¿Dónde puedo denunciar el incumplimiento del decreto?
En la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.
Se decretó el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos por 180 días
Lo logramos, la vivienda vuelve a ser un derecho en Argentina. El desafío será no volver atrás luego de la emergencia.
En que consiste el decreto artículo por artículo:
SUSPENSIÓN DE LOS DESALOJOS
Quedan suspendidos todos los desalojos hasta el 30 de septiembre en todo el territorio nacional. Incluye vivienda familiar, hoteles y pensiones, comercios y centros culturales, entre otros.
ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.
Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.
Hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.
PRORROGA AUTOMÁTICA DE CONTRATOS
Todos los contratos de alquiler se prorrogan automáticamente hasta el 30/09. (si el inquilino lo desea). Continúan los valores de marzo 2020.
ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.
CONGELAMIENTO DE PRECIO DEL ALQUILER
Se congela el precio de los alquileres al mes de marzo 2020. La medida rige hasta el 30/09. Los aumentos que estaban estipulados por contrato se abonarán en 3 o 6 cuotas sin interés a partir de octubre 2020. Rige para vivienda y comercios.
ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.
BANCARIZACIÓN OBLIGATORIA
Los locadores están obligados a dar datos bancarios para el pago de alquileres. No más pagos en efectivo.
ARTÍCULO 8°.- BANCARIZACIÓN: La parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.
Con el Decreto no se pueden ejecutar garantías ni fianzas por no pagar el alquiler. Por otro lado, si se genera deuda por el no pago del contrato o del aumento pactado, se podrán cancelar a partir del mes de Octubre en hasta 6 cuotas, y se habilitarán mediaciones para resolver conflictos luego de la emergencia. Por último, es obligatorio que el propietario brinde un número de cuenta bancaria para la transferencia
ARTÍCULO 5°.- SUBSISTENCIA DE FIANZA: No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.
ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.
No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación.
¿A QUIENES ALCANZA EL DECRETO 320/2020?
El decreto alcanza a una amplia gama de tipos de inmuebles: vivienda única urbana o rural, habitaciones en hoteles y pensiones, inmuebles para actividades culturales o comunitarias, inmuebles alquilados por MiPyMES (Ley 24.467), inmuebles alquilados por profesionales, inmuebles alquilados por aquellos con Monotributo, inmuebles alquilados por cooperativas y empresas recuperadas.
ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:
- De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
- De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
- De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
- De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
- De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
- De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).
El decreto entra en vigencia a partir de las 14:00 hs del día 29/03/2020.
Podes ver el decreto completo en este link