CONSEJOS

¿Cuánto debe durar un contrato de alquiler?

El Código Civil y Comercial establece un plazo mínimo de contrato de locación de vivienda de 3 años y máximo de 20 años.

¿Es legal que me alquilen por un plazo menor?

Es legal siempre y cuando cumpla con las excepciones dispuestas en el art. 1199 del Código Civil. Las excepciones que se dan habitualmente son:

Contratos turísticos, se refiere a las viviendas amobladas que se alquilan con fines de turismo, descanso o similar. En estos casos, el plazo máximo es de tres meses. Si supera dicho plazo, se presume que fue realizado con otros fines (vivienda).

Contrato con objeto determinado, se refiere a los contratos de alquiler que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada, que debe estar expresada en el contrato y debe cumplirse en un plazo inferior al mínimo.

Si se firman dos contratos consecutivos de 3 meses, tiene validez por tres años. Los contratos por plazos de 6 meses, un año, o 2 años también tienen validez por 3 años. Siempre que el contrato de alquiler sea para fines de vivienda, tendrá que tener obligatoriamente el plazo MÍNIMO de 3 años.

¿Qué gastos tengo que afrontar para alquilar una vivienda?

Condiciones para alquilar en Provincia de Buenos Aires

  • Depósito en garantía equivalente al valor del primer mes de alquiler. (El propietario tiene que devolverlo al valor del último mes de alquiler)
  • Sellado: no se paga por ley fiscal 2020.
  • Honorarios: 2% cada parte, pudiendo una asumir el total (4%) por el monto del primer año de contrato de alquiler (ley 14085)
  • Certificaciones de firmas: $450
  • Pedidos de informes: $500
  • 1 Mes de adelanto

Condiciones para alquilar en Ciudad de Buenos Aires

  • Depósito en garantía equivalente al valor del primer mes de alquiler. (El propietario tiene que devolverlo al valor del último mes de alquiler)
  • Honorarios: a cargo del propietario (ley 5859)
  • Certificaciones de firmas y pedidos de informes a cargo del propietario: ley 5859
  • 1 Mes de adelanto

¿Las inmobiliarias pueden cobrar comisión en Ciudad de Buenos Aires?

En la Ciudad de Buenos Aires está vigente la Ley 5859 que establece que la comisión la paga el dueño.

Si bien la Cámara de Apelaciones declaró la inconstitucionalidad de la norma, nosotros apelamos al Tribunal Superior de Justicia. Por lo tanto, la Ley sigue vigente hasta que se expida el máximo tribunal porteño.

Si una inmobiliaria te quiere cobrar comisión, comunicate con nosotros para denunciarla.

Si ya la pagaste y tenes un comprobante, comunicate con nosotros para hacer el reclamo y que te devuelvan el dinero.

¿Cómo se tramitan los informes de la garantía?

En la Ciudad de Buenos Aires, se realizan en el Registro de la Propiedad Inmueble, Av. Belgrano 1130 (CABA). Los trámites (dominio, inhibición y/o frecuencia) tienen una demora de cuatro días y tiene un costo de $420 cada uno. El trámite urgente se realiza en el día y tiene un costo de $ 770.

También se pueden pedir por internet. El precio es menor: el trámite común vale $330 y el urgente $660. Los debe solicitar el garante en este link

Recordá que la Ley 5859 establece que no te pueden cobrar sobreprecios en los informes de la garantía. Es decir, no te pueden cobrar la gestoría del trámite ni inventarte ningún otro concepto. Deben cobrarte el valor oficial del trámite.

¿Me pueden cobrar la certificación de las firmas ante escribano público?

No existe obligación legal de firmar el contrato ante escribano público. Si está firmado por las partes, el contrato es válido. De todas formas, muchas inmobiliarias y/o locadores exigen este requisito.

El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires cuenta con certificaciones de firmas gratuitas. El beneficio rige únicamente para inquilinos y garantes que alquilen viviendas con un precio inferior a 654 UVAs ($22.750). Para realizar el trámite hay que seguir los siguientes pasos:

1) Llamar al 147, elegir la opción IVC y pedirle al operador un turno con un Escribano de Gobierno.

2) Inquilino y garante deben presentarse juntos en la escribanía, con el contrato leído y aceptado.

3) El locador puede certificar su firma en la misma escribanía (pagando alrededor de $450) o hacerlo en otra. Incluso, puede no certificarla. Como decíamos al comienzo, no es un requisito obligatorio para nadie.

Hay tres escribanías inscritas en el programa. Todas ubicadas en la comuna 1. Las direcciones y horarios son detallados por el 147.

¿En qué estado debe entregarse la vivienda?

El propietario debe entregar el inmueble en un estado apropiado para su uso. Sugerimos a los inquilinos que realicen un inventario al momento de ingresar a la vivienda y que lo presenten ante la inmobiliaria y/o el locador para que lo firmen. En caso de que se nieguen a firmarlo, se puede enviar por mail o por carta documento.

¿Cuánto me pueden aumentar el precio del alquiler?

El precio del alquiler inicial para el primer año de contrato de alquiler lo fija el propietario. Luego, la actualización al mes 13, estará fijada por un promedio entre inflación y salario, y lo mismo sucederá con la actualización del mes 25.

Ejemplo:

Precio del alquiler con contrato firmado en julio de 2020: $10.000

Ipc/salario: julio 2021 – julio 2022: ipc: 40 Salario: 20. Promedio: 30%

Del mes 1 al 12 se pagará: $10.000, del mes 13 al 24 se pagará: $13.000

Ipc/Salario: Julio 2022 – Julio 2023

Ipc/salario: julio 2022 – julio 2023: ipc: 20 Salario: 30. Promedio: 25%

Del mes 25 al 36 se aplicará la actualización del 25% y se pagará: $16.250 (13000 + 3250)

¿Es legal que me cobren el alquiler en efectivo?

El mercado inmobiliario tiene altísimas tasas de informalidad. Según una encuesta que realizamos a nivel nacional, el 78% de los inquilinos pagan el alquiler en efectivo y a cambio reciben un comprobante de pago no válido como factura. En la Ciudad de Buenos Aires, ese porcentaje asciende a más del 84%.

Esta situación es completamente ilegal. Si en el alquiler de tu vivienda interviene una inmobiliaria, tiene la obligación de aceptar medios electrónicos de pago. Es decir, transferencias o depósitos bancarios en una cuenta de la inmobiliaria o posnet en su local comercial y a cambio, deben entregar una factura legal.

Si la inmobiliaria se niega a brindarte estas facilidades de pago, podes intimarla por carta documento.

El texto de la carta documento se puede consultar en este link

¿Cómo hago para deducir el alquiler del Impuesto a las Ganancias?

Debés ingresar al SIRADIG, el sistema de AFIP en el cual se carga la declaración jurada de Ganancias. La primera vez que informes la deducción debés adjuntar el contrato de alquiler en un archivo PDF. Luego, cada mes, debés cargar en el fisco los datos de la factura que sirva de comprobante de pago del alquiler: número de CUIT, fecha y monto.

Es obligatorio que el contrato de alquiler esté declarado en AFIP. Puede hacerlo el propietario o el inquilino.

La inmobiliaria y/o el propietario se niega a entregarme factura, ¿Qué hago?

En toda operación que entregues dinero te tienen que entregar una factura a cambio. El propietario tiene que entregarte factura B o C cada vez que le pagues el alquiler. No son válidos los recibos X o de librería (genéricos). Si en el cobro de alquiler interviene una inmobiliaria, también está obligada a emitir un comprobante oficial. En éste tiene que constar el nombre del propietario del inmueble y su número de CUIT.

Si se niegan a entregarte la factura podes denunciar al propietario y/o a la inmobiliaria ante la AFIP. La denuncia anónima se realiza llamando al Centro de Atención de Denuncias al 0800-999-2347, de lunes a viernes de 10.00 a 16.00 hs. También podes denunciar de forma presencial en cualquier sede de AFIP, sin embargo, esta modalidad no admite la denuncia anónima.

Otra opción es intimar al locador por carta documento a que entregue todas las facturas que no entregó hasta el momento y que las entregue a partir del próximo pago.

¿Qué debo tener en cuenta si alquilo un departamento “a estrenar”?

Es importante chequear que el edificio cuente con energía eléctrica apta para vivienda, que no tenga “luz de obra”. Esto se verifica solicitando la factura de electricidad. No solo es ilegal comercializar la luz de obra, sino que resulta inapropiada para vivir, ya que implica frecuentes cortes y por lo tanto problemas con los artefactos eléctricos.

Asimismo, es importante solicitar el reglamento de copropiedad para verificar que el consorcio de propietarios este correctamente constituido. Esto es importante a efectos de controlar la legalidad en la liquidación de expensas y para verificar si los impuestos municipales son abonados en una boleta única para todo el edificio o el proporcional de cada departamento.

Si ya alquilaste un departamento en estas condiciones, podes intimar al locador para que subsane todos los problemas que presenta el inmueble.

El texto de la carta documento se puede consultar en este link.

¿Quién debe hacerse cargo de los arreglos?

El propietario debe efectuar a su cargo todas las reparaciones necesarias para que el inmueble mantenga el estado por el cual fue contratado. Además, tiene la obligación de efectuar un descuento en el precio del alquiler hasta que se realicen las reparaciones. (Art. 1201 del Código Civil).

ARTÍCULO 5º.- Sustitúyase el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

En caso de corte de un servicio público, debe garantizar las condiciones acordadas en el contrato. Por ejemplo, si hay corte de gas debe proveer artefactos eléctricos para suplir la falta de suministro.

Si el contrato se rescinde sin culpa del locatario, el locador debe pagar las mejoras necesarias hechas al inmueble por el locatario, aunque no lo haya convenido. (Art. 1202 del Código Civil)

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.

Me cortaron el gas ¿Qué derechos tengo?

Cuando nos cortan indefinidamente el servicio de gas, tenemos dos opciones: reclamar que se hagan los arreglos para restituir el servicio y reclamar un descuento en el precio del alquiler o rescindir anticipadamente el contrato con causa.

Arreglos y descuentos

Lo primero que debemos hacer es comunicarnos con la inmobiliaria y/o con el propietario e informarle que cortaron el suministro de gas. Como el Código Civil no especifica qué porcentaje de descuento nos corresponde, debemos comenzar una negociación. A modo orientativo, inquilinos y propietarios suelen llegar a acuerdos del orden del 30 al 40% de descuento. También se puede llegar a un acuerdo distinto, que implique un menor porcentaje de descuento e incluya la provisión de artefactos eléctricos que mitiguen la falta de gas (termotanque eléctrico, cocina eléctrica y estufa eléctrica).

En caso de llegar a un acuerdo, es importante dejarlo por escrito. En caso de silencio o respuesta evasiva, debemos intimar al locador (no a la inmobiliaria) por carta documento.

El texto de la carta documento se puede consultar en este link

Rescisión anticipada

Si optamos por rescindir el contrato, no corresponde el pago de ninguna multa. No es una rescisión común y corriente, es con “justa causa”. Es decir, le imputamos el motivo de la rescisión al locador y eso nos da derecho a no pagar multa.

Esta rescisión se puede realizar en cualquier momento del corte de gas (aunque hayan pasado meses) y es independiente de cualquier acuerdo que hayamos llegado previamente con el locador (descuento, provisión de artefactos eléctricos, etc.). Además del descuento en el precio del alquiler que nos corresponda durante todos los meses que vivamos sin gas, corresponde que nos devuelvan el depósito.

Para rescindir anticipadamente el contrato hay que enviar una carta documento al locador.

El texto de la carta documento se puede consultar en este link

¿Puedo rescindir el contrato anticipadamente?

Sí. Existen dos maneras de rescindir anticipadamente un contrato: con causa y sin causa. Ambas requieren notificar al locador por carta documento.

Sin causa: Cuando el inquilino rescinde el contrato sin que exista una causa imputable al propietario. Esta opción se puede ejercer una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato. El Código Civil establece el pago de una multa de un mes y medio de alquiler, si la rescisión se realiza durante el primer año de contrato y de un mes de alquiler, si se realiza transcurrido dicho plazo.

El texto de la carta documento para notificar una rescisión sin causa se puede consultar en este link

Sin embargo, bajo la nueva ley de alquileres, si avisa, luego de pasados los 6 meses, con un aviso de 3 meses de antelación a la rescisión del contrato, no tendrá que pagar ningún tipo de multa.

También, durante los últimos tres meses del contrato (del mes 33 al 36) si no hay acuerdo entre las partes sobre las condiciones del próximo contrato, el inquilino podrá durante esos últimos 90 días, rescindir el contrato sin pagar multa avisando por lo menos 72hs antes de dejar el inmueble.

Con causa: Cuando la rescisión se produce por un daño en la vivienda que el locador no solucionó en tiempo y forma. Por ejemplo: el inmueble presenta un problema de humedad, el inquilino notifica al propietario y éste no lo resuelve debidamente. Esa situación le da al inquilino la posibilidad de rescindir anticipadamente su contrato:

  • Sin esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del mismo.
  • Sin avisar con anticipación.
  • Sin pagar multa.
  • Reclamando la restitución de su depósito en garantía.

Todo esto, independientemente del descuento en el precio del alquiler que pueda corresponder en cada caso.

El texto de la carta documento para notificar una rescisión con causa se puede consultar en este link

¿El propietario puede rescindir anticipadamente el contrato?

Únicamente si el inquilino no pagó el alquiler durante dos meses consecutivos. En ese caso, el locador puede intimar al locatario a restituir la vivienda y eventualmente, iniciar un juicio de desalojo.

Cualquier otro intento de rescindir anticipadamente el contrato es ilegal.

Si el propietario vende la vivienda, el contrato igualmente se debe respetar. El locador original debe notificar fehacientemente al inquilino quién es el nuevo locador. Tras esa notificación, el locatario debe abonar normalmente el alquiler al nuevo propietario de la vivienda.

Existen situaciones en las cuales el locador hace un ofrecimiento económico al inquilino para que éste se retire de la vivienda. Si bien el inquilino no tiene ninguna obligación de aceptarla, puede hacerlo si es de su conveniencia.

¿Quién debe pagar el ABL?

Para los contratos que estén Bajo la nueva ley de alquileres, los impuestos y acreencias (abl, tsj, impusto municipal, impuesto inmobiliario, aysa) son obligaciones a cargo del propietario. Si por algún motivo lo cobrasen al inquilino, lo podrá descontar del monto del alquiler.

¿Quién debe pagar las expensas extraordinarias?

Bajo la nueva ley de alquileres el inquilino sólo tiene que pagar los gastos que se repiten todos los meses, los gastos habituales (luz, aysa, sueldo del encargado, limpieza). Los gastos como: arreglos, cambio de matafuegos, arreglos de ascensores, reparaciones, etc, no importa cómo vengan discriminados en las expensas, son obligaciones de los propietarios.

¿Cómo se deben restituir las llaves al finalizar el contrato?

Es importante que la entrega de llaves se coordine antes del vencimiento del contrato (puede ser inclusive el último día). Por la llave que entregamos, debemos recibir un “acta de entrega de llaves” firmada por la inmobiliaria o por el locador, que certifique el día y el lugar en la cual se efectuó la operación.

Es usual que inmobiliarias o locadores intenten agregar en ese recibo, que la vivienda fue entregada con desperfectos de los cuales nosotros no tenemos ninguna responsabilidad. Puede suceder que esos desperfectos ya estaban presentes cuando nosotros ingresamos a la vivienda o que sean deterioros producto del paso del tiempo y del normal uso del inmueble. Esto lo hacen con el objetivo de quedarse con el depósito en garantía o de reclamarnos posteriormente una suma extra de dinero.

Si esto sucede, no debemos firmar un recibo de llaves que nos perjudique y nos haga responsables de esos arreglos. Si no logramos llegar a un acuerdo y modificar el texto del recibo en el momento, debemos firmar “en disconformidad”. Eso nos dará la posibilidad de negar nuestra responsabilidad en esos daños y de reclamar la restitución del depósito.

Un modelo de recibo de llaves se puede consultar en este link

¿Por qué y cómo me pueden desalojar?

Existen dos motivos por los cuales te pueden desalojar de la vivienda:

  • Incumplir el pago del alquiler durante dos meses consecutivos.
  • No tener un contrato de alquiler vigente.

En ambas situaciones te deben intimar por carta documento a que desalojes la vivienda en un determinado plazo.

En caso de no cumplir con el plazo notificado en la carta documento, el locador puede iniciar un juicio de desalojo.

La única vía legal para desalojar a un inquilino es a través de un JUICIO DE DESALOJO.

Un desalojo forzoso es un DELITO PENAL, con penas de PRISIÓN. Por ejemplo, si el locador ingresa a la vivienda y cambia las cerraduras. También es un DELITO PENAL cortar los servicios (agua, luz, gas) para forzar al inquilino a que se retire de la vivienda.

¿Cómo reclamo la restitución del depósito?

Para reclamar la devolución del depósito es importante revisar el acta de entrega de llaves que hayan suscrito. Solo nos pueden descontar lo que allí se establezca. Por ejemplo:

• Expensas, impuestos y servicios que sean liquidados con posterioridad a la entrega de llaves y que correspondan al período alquilado. En este caso, el locador debe exhibir los comprobantes o facturas que justifiquen esos descuentos.

• Daños en el inmueble que, por mal uso, sean responsabilidad del inquilino. En este caso deben estar especificados en el acta de entrega de llaves y el inquilino debe haberlo firmado en conformidad. Además, el locador debe exhibir las facturas que demuestren los gastos en que incurrió.

No existe legislación que establezca en qué momento nos deben restituir el depósito. Por lo tanto, muchos contratos tienen cláusulas que demoran en 30 o 60 días la entrega del dinero. Una vez que se cumpla dicho plazo, debemos ponernos en contacto con el locador o la inmobiliaria para reclamar nuestro dinero.

Se niegan a devolverme el depósito ¿Qué hago?

Debemos enviar una carta documento, intimando al locador a que nos devuelva el dinero.

El texto de la carta documento se puede consultar en este link

Si el locador persiste en su negativa, lo podemos denunciar por el delito de estafa (art. 173 inc. 2 del Código Penal) en el Fuero Penal Nacional. En la Ciudad de Buenos Aires, la denuncia se puede realizar en la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Correccional, ubicada en calle Viamonte 1147 PB. La denuncia es gratuita y no requiere la presencia de un abogado. También se puede demandar civilmente por retención indebida y enriquecimiento sin causa, pero para ello si es necesario asesorarse con un abogado.