¿Por qué es necesario regular las viviendas vacías?
En la ciudad de Buenos Aires, según el censo de 1991, había 40.000 viviendas vacías. Ya en el 2010 eran 341.000. Esta cifra ubica a la Capital Federal como la primera ciudad en el ranking de cantidad de viviendas vacías por habitante. Aumento del valor del suelo, condiciones cada vez más restrictivas para conseguir vivienda, y alquileres que significan más de la mitad de nuestros ingresos. No hay dudas de que el mercado inmobiliario construye viviendas para dejar vacías y las consecuencias sociales y habitacionales son gravísimas.
Toda ciudad moderna regula la vivienda vacía y es hora de que aquí también suceda. Cabe destacar que el artículo 31 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, consagra el derecho a la vivienda digna y a un hábitat adecuado, ordenando la reducción del déficit habitacional, de infraestructura y servicios. Para lograr ese objetivo, entre otras herramientas, el texto auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos, un mandato claro del que viene a hacerse eco este proyecto que busca priorizar la función social de la propiedad de jerarquía constitucional en nuestro país, en razón del artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos.
¿EN QUÉ CONSISTE EL PROYECTO?
1. Vivienda vacía
Toda vivienda vacía por más de 90 días ingresa de forma obligatoria al Sistema de Alquiler Protegido (SAP).
2. Alquiler protegido
Las viviendas que ingresen al alquiler protegido serán alquiladas y administradas por el IVC (Instituto de la Vivienda). El precio del alquiler será equivalente al 1% del valor fiscal.
3. Herencia vacante
Las viviendas con herencia vacante deberán ingresar al Sistema de Alquiler Protegido.
¿Cuáles son las propuestas?
La iniciativa que se presenta dispone la incorporación de las viviendas vacías –en forma permanente y por el lapso de tres meses consecutivos- al régimen de “Alquiler Protegido”, dentro del ámbito del Instituto de Vivienda de la Ciudad. Para garantizar el fiel cumplimiento de la medida, se propone un Registro de Inmuebles con destino de viviendas deshabitadas, así como un Registro de demanda habitacional. Para la correcta deducción de las viviendas deshabitadas en CABA, se considerarán aquellas que durante el lapso convenido consuman menos de 50 kwh/mes; las que no fueron registradas ni bajo el régimen de la Ley 27551 ni bajo el régimen de la Ley 4632 (Temporaria con fines turísticos).
Asimismo, y para regularizar el control tributario local, se plantea como obligatorio el sellado de contratos de locación, observando que éstos seguirán siendo gratuitos. De esta manera, la Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos llevará un registro de viviendas alquiladas en la ciudad de Buenos Aires.
Será responsabilidad del Instituto de Vivienda de la Ciudad –en su misión de promover el derecho al hábitat y reducir el déficit habitacional- alquilar (por contratos de locación con seis años de plazo), y aplicar una renta a favor del locador del 1% del valor fiscal de la propiedad. En los términos expuestos, se considera que más allá de la necesidad de desarrollar una política pública integral de vivienda, el proyecto viene a solucionar -en un plazo de 90 días-, el problema de la falta de oferta en alquiler de vivienda en la ciudad de Buenos Aires.
¿Qué precisamos para que se trate el proyecto en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires?
El primer paso es llegar a 4000 firmas, ya que en esta instancia el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires está obligado a difundir:
- En la Emisora radial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por un espacio gratuito de cinco (5) minutos diarios y por el plazo de tres (3) días.
- En las carteleras de las que dispongan el Gobierno de la Ciudad y la Legislatura de la Ciudad.
- En todo otro medio de difusión gráfico, televisivo, radial, informático de los que dispongan el Gobierno de la Ciudad y la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
En noviembre de 2022 el proyecto fue declarado constitucional por la Legislatura Porteña en el marco de la ley 40 de iniciativa popular.
Federación de Inquilinos Nacional
La crisis habitacional no solo ocurre en las grandes ciudades Nos estamos organizando a lo largo de todo el país por la vivienda digna.
¿En qué partes del mundo se regula la vivienda vacía?
Austria
El 50% de las viviendas en alquiler son del Estado, otro 25% está regulado, y el 25% restante es libre.
Francia
Desde 1999 tiene un impuesto a las viviendas vacías. El tributo sube a medida que pasa el tiempo. El 40% de las viviendas tienen regulación del precio del alquiler por inflación.
Dinamarca
Tiene un límite de apenas seis semanas para que una vivienda esté desocupada. Después se cobra un impuesto. Toda vivienda construida antes de 1991 tiene el precio del alquiler regulado por el Estado.
Alemania
Más allá de Berlín, en municipios con más de 10% de viviendas vacías, el gobierno local puede demoler las que no se pueden alquilar, y los propietarios pueden ser obligados a recuperar las construcciones para ofrecerlas al mercado. El precio del alquiler y del metro cuadrado está regulado, el Estado tiene viviendas en alquiler. La constitución plantea la función social de la vivienda.
Reino Unido
Desde 1992 existe la Agencia de viviendas Vacías, que se ocupa de intermediar con incentivos fiscales o penalizaciones. Suele acordar con bancos para usar viviendas embargadas para alquiler social. Y en 2013 dispuso también un impuesto a la vivienda vacía, con resultados que mostraron una baja importante de propiedades ociosas. Los gobiernos locales tienen la obligación de publicar cada año un informe sobre su parque de viviendas vacías y qué medidas adoptaron para atacar el problema.
Luxemburgo
Está prohibido los aumentos de precio de los alquileres. Los regula el Estado. Suecia: las comunas suelen ofrecer alquileres a muy bajo precio para combatir las desocupaciones. Es usual que se demuelan edificios enteros si están vacíos.
Nueva Zelanda
El 90% de los alquileres están regulados por el Estado, una porción muy grande. son viviendas en alquiler del Estado. Países Bajos: Ley de 1981, que establece que la ocupación de una vivienda vacía no es criminalizada si la propiedad lleva al menos un año ociosa. Vuelve a su dueño si demuestra que no volverá a estar vacía.
Uruguay
En 2018 se dictó una ley que establece un procedimiento de ejecución judicial sobre los inmuebles urbanos vacíos y degradados, si están deshabitados al menos dos años, deteriorados o en ruinas y ubicados en zonas urbanas. Un año antes, la Intendencia de Montevideo había creado un impuesto a la vivienda vacía, que detecta a través de un relevamiento al consumo de electricidad o de agua.
Estados Unidos
Washington tiene un impuesto de cinco dólares por cada 100 del valor tasado de una vivienda libre, y uno de 10 dólares por cada 100 del valor tasado si la propiedad está abandonada. Desde 2018, Oakland, en California, tiene una Ley del Impuesto de Propiedad Vacante, aprobada en una consulta por 20 años. Las casas que están en uso menos de 50 días al año pagan una tarifa común de seis mil dólares. Brasil: El precio del alquiler se actualiza por inflación y la constitución plantea la función social de la vivienda.
Colombia
El precio del alquiler se actualiza por inflación una vez terminado el contrato.
Canadá
La ciudad de Vancouver tiene desde 2017 un impuesto a la vivienda deshabitada, que equivalía entonces a 1% de la valuación fiscal, pero el éxito de la medida impulsó que ese tributo subiera a 1,25% el año pasado. Prohibido que capitales extranjeros compren viviendas.
Italia
Impuesto a las viviendas vacías. Contratos de 4 años + 4 e impuesto a la vivienda vacía.
España
El plazo del alquiler es de 5 años con opción a 7. Algunos Estados tienen impuesto a la vivienda vacía y regulan el precio del alquiler. No es una política nacional sino local.