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El 72% de los inquilinos paga expensas extraordinarias

El dato surge de una encuesta realizada a los últimos 500 inquilinos que se presentaron en nuestro local para ser asesorados. En el 72% de los casos, los encuestados afirmaron que la administración del consorcio liquida todos los gastos del edificio como “gastos ordinarios”, haciendo imposible para ellos descontar los gastos que no le corresponden. 

Existe una idea generalizada de que los inquilinos pagamos las expensas ordinarias y los propietarios las extraordinarias. Incluso, la mayoría de los contratos tienen cláusulas que lo establecen de esa manera. Sin embargo, lo que sucede en la práctica es muy distinto.

Hace tiempo que las administraciones de consorcio dejaron de separar los gastos ordinarios de los extraordinarios y en las liquidaciones figura un único monto de pago. Esto lo constatamos a través de una encuesta que realizamos a todos los inquilinos que se presentaron en nuestro asesoramiento legal durante los últimos tres meses.

La irregular liquidación de las administraciones de consorcio tiene al menos tres causas: la voracidad del mercado inmobiliario, una legislación permisiva y el mal desempeño de los organismos de control. La primera es irreparable, mientras que las dos últimas no deberían serlo. Por eso, a fin de junio presentamos en la Legislatura porteña una ley de Expensas Justas, que establece claramente qué gastos deben liquidarse en cada columna.  De aprobarse, los propietarios pagarían la parte que les corresponde y los inquilinos dejaríamos de hacernos cargo de todos los gastos del edificio.

El proyecto de ley se basa en el más elemental sentido común. “Los inquilinos vivimos en un edificio un tiempo muy limitado –afirmó Gervasio Muñoz, presidente de Inquilinos Agrupados- No tiene ningún sentido que paguemos mejoras duraderas que elevan el valor del inmueble. Eso genera una rentabilidad extraordinaria a los locadores”.

Además del mencionado resultado, la encuesta reveló otros datos alarmantes:

•             Las expensas representan, en promedio, el 30% del valor del alquiler. Es decir, para un alquiler de $12.000, se deben agregar $3.600 más de expensas.

•             El precio de las expensas varía enormemente de un edificio a otro. Departamentos de similares características ubicados en el mismo barrio, pueden tener valores dispares y los aumentos de precio no mantienen una lógica, ni es su porcentaje ni en su frecuencia, haciendo imposible mantener niveles mínimos de previsibilidad.

“La mitad de los porteños tienen ingresos inferiores a $24.000 y afrontar alquileres que no bajan de $12.000 y expensas que no bajan de $3.000. La ley de Expensas Justas es una herramienta para aliviar la carga de miles de inquilinos porteños que no llegan a fin de mes”, señaló Muñoz.

Cada vez más propietarios alquilan su vivienda por “dueño directo”

Desde que los propietarios se hacen cargo de la comisión, se registró un aumento en la cantidad de contratos que se firman sin la intermediación de un corredor inmobiliario. El dato surge de la 1° Encuesta a Inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires.

Descargar resultados completos de la 1° Encuesta a Inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires

Ante la ausencia de datos oficiales y la abundancia de informes producidos por el mercado inmobiliario, que no representan la realidad de quienes alquilan, los inquilinos asumimos la tarea de producir datos estadísticos que reflejen debidamente nuestra situación. Con ese objetivo, durante el mes de junio realizamos la 1° Encuesta a Inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires, que contó con más de 4 mil respuestas a través de una plataforma online.

Uno de los principales resultados es el crecimiento del “dueño directo” en detrimento de las tradicionales inmobiliarias. El 56,76% de los encuestados afirmó que alquila por inmobiliaria, un porcentaje inferior al 63% que dio como resultado a principio de 2018, en una encuesta realizada por la Federación de Inquilinos Nacional.

Esta disminución puede adjudicarse a la aprobación de la Ley 5.859 en agosto de 2017, que establece que la comisión inmobiliaria debe ser afrontada por el dueño del inmueble y no por el inquilino, lo que incentiva a los locadores a ofrecer la vivienda de forma particular.

También es destacable que un sector del mercado inmobiliario incumple con la legislación. Dentro de los inquilinos que alquilaron por inmobiliaria, el 14% manifestó que en el transcurso del último año les exigieron el pago de una comisión.

“Es el efecto que preveíamos cuando impulsábamos la ley. Ni bien los propietarios tuvieron que pagar la comisión, empezaron a retirar las viviendas de las inmobiliarias -afirmó Gervasio Muñoz, presidente de Inquilinos Agrupados- Muchos prefirieron prescindir de esa pequeña comodidad para ahorrarse la comisión. Es lo más justo, el dueño que quiere contratar el servicio, que lo pague y el que no, que alquile directo”.

Otro dato que surge de la encuesta es que los inquilinos porteños destinan el 41,48% de sus ingresos totales familiares al pago del alquiler, sin considerar expensas, impuestos y tarifas de servicios públicos. Segmentado por edad, se observa que los jóvenes y los adultos mayores destinan un porcentaje mayor de sus ingresos: 47,85% y 44,18%, respectivamente y que las mujeres destinan el 43,2% de sus ingresos, una cifra mayor al 38,36% que destinan los varones.

Un dato alarmante que surge de la encuesta es la persistencia de una evasión impositiva multimillonaria que abarca a la inmensa mayoría del mercado inmobiliario. A pesar de que es una obligación legal de inmobiliarias y propietarios entregar una factura a cambio del alquiler, el 86,22% de los encuestados manifestó que no la recibe. Desagregando los resultados, el 55,48% recibe un comprobante de librería no válido como factura, el 17,29% paga por depósito o transferencia y se queda con el comprobante que emite la entidad bancaria, el 13,44% paga en efectivo y no recibe ningún tipo de comprobante y solo el 13,78% recibe una factura legal.

Por último, se observaron diferencias significativas en relación a las modalidades de garantía que predominan en el “dueño directo” y en el alquiler por inmobiliaria. Los resultados confirman que la garantía propietaria o título de propiedad es la modalidad más extendida. Alcanza al 73,37% de los encuestados, pero aumenta cuando el contrato se firmó a través de una inmobiliaria (79,4%) y desciende cuando el propietario alquiló su vivienda de manera particular (65,3%).

En segundo lugar, se encuentra el recibo de sueldo (14,4%), una modalidad mucho más utilizada cuando el contrato se firma por dueño directo (24,9%), que por inmobiliaria (6,4%). En contraposición, el seguro de caución tiene una mayor participación cuando el contrato se firma por inmobiliaria (14,03%), que cuando se firma por dueño directo (9,7%). 

“Los propietarios son mucho más flexibles en relación a la garantía. Cuando los inquilinos no tienen familiares con título de propiedad, son más proclives a aceptar recibos de sueldo. Las inmobiliarias, en cambio, son mucho más estrictas y tratan de vender seguros de caución, que les permiten cobrar una comisión por parte de las empresas aseguradoras”, aseguró Muñoz.

Jóvenes y adultos mayores, las principales víctimas de no tener una Ley de Alquileres

Es el dato principal que surge de la 3° Encuesta Nacional a Inquilinos y que a su vez demuestra el avance del alquiler en 6 puntos porcentuales sobre el salario en comparación con el año pasado. Otro impacto es que en los últimos seis meses, el 30.33% de los inquilinos tuvo que rescindir anticipadamente su contrato por dificultad en sostener el pago.

Ante la ausencia de datos oficiales, desde la Federación de Inquilinos Nacional comenzamos hace un año a realizar encuestas en todo el país para medir el impacto del aumento en el precio del alquiler. En febrero de 2018, dio como resultado que los inquilinos destinaban –en promedio- el 41% de sus ingresos en el pago del alquiler. Seis meses después, en agosto, esa cifra ascendía a 45% y actualmente, alcanza el 47%. Se trata de un aumento interanual de 6 puntos porcentuales. La Encuesta, realizada en todo el país, obtuvo más de 4.200 respuestas.

Si desagregamos la información por grupos etarios, observamos que los más afectados son los jóvenes y los adultos mayores, quienes destinan el 55% y 53% de sus ingresos en el pago del alquiler, respectivamente. Cabe señalar que esta información no incluye el pago de expensas, impuesto y tarifas de servicios públicos.

Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, afirmó “Cada seis meses damos la misma noticia, que las condiciones de vida de las familias inquilinas continúan degradándose. Para decir lo contrario, no hay más opciones que fijar límites a los aumentos de precios y terminar con esta rueda de alquileres cada vez más caros e inquilinos cada vez más pobres”.

En esta Encuesta incorporamos dos preguntas que hasta el momento no se habían formulado. Se trata del mecanismo utilizado para aumentar los precios y las consecuencias que genera. En primer lugar, preguntamos qué porcentaje de aumento tuvieron que afrontar los inquilinos para renovar sus contratos durante los últimos seis meses. Como resultado, obtuvimos que –en promedio- soportaron aumentos de 36.9%. Hay que aclarar que son aumentos que se efectúan de un mes para el siguiente. A eso, deben agregarse los aumentos semestrales acumulativos que se fijan en el contrato. Estos son, mayormente, del 15%.

Como vemos, los aumentos no tienen ninguna relación con la inflación y mucho menos con las actualizaciones de salarios. Un año después de renovar el contrato, el inquilino estará pagando un 80% más que al final del contrato anterior y dos años después, estará pagando más del doble. “Con alquileres que representan la mitad de los ingresos inquilinos, no queda margen para dilatar la aplicación de una fórmula de actualización que contemple la inflación y los ingresos salariales. En este punto se centra la oposición del mercado inmobiliario y de un sector de la dirigencia política a la Ley Nacional de Alquileres. De aprobarse, deberán resignar parte de su rentabilidad y aceptar que los precios se actualicen a la par de los indicadores económicos”, declaró Muñoz.

En relación a las otras consecuencias que genera esta situación, en esta 3° Encuesta consultamos a los inquilinos si tuvieron que rescindir su contrato durante los últimos seis meses por dificultades en sostener el pago del alquiler. La respuesta fue escandalosa: el 30.33% de los encuestados contestó afirmativamente y nuevamente, los jóvenes fueron los más afectados.

“La consecuencia directa de los aumentos de precios es la profundización de la crisis habitacional. La rescisión anticipada de contratos aparece como la principal respuesta de los inquilinos que ya no pueden afrontar los pagos. Son cada vez más quienes se mudan a viviendas más pequeñas o alejadas, los que comparten techo con padres, hijos o hasta desconocidos o quienes alquilan habitaciones derruidas en hoteles familiares. En el otro extremo de la pirámide inquilina, están quienes alquilan en villas o asentamientos por primera vez en su vida o quienes engrosan el creciente número de personas en situación de calle”, señaló Muñoz.  

La situación que atraviesan los inquilinos es similar en cada provincia del país. Tomando las jurisdicciones más pobladas, Córdoba tiene los alquileres más caros en relación al salario: los inquilinos destinan el 50% de sus ingresos en el pago del alquiler. Maximiliano Vittar, Presidente de Inquilinos Córdoba y Tesorero de la Federación sostuvo, “Al igual que en las anteriores encuestas, nuestra provincia demuestra una vez más estar por encima de la media nacional con relación al impacto que tiene el alquiler en nuestros salarios. Esta situación se agrava mucho más al ser el mercado inmobiliario cordobés el que determino que TODOS los impuestos del departamento o la casa se tiene que hacer responsable el inquilino, a diferencia de otras provincias donde aunque sea el impuesto de rentas el propietario lo paga”. Continua afirmando, “Tampoco resulta menor el dato de la vulnerabilidad de los jóvenes ante la falta de aprobación de una ley de alquileres, siendo la ciudad de Córdoba uno de los polos estudiantiles más importantes del interior del país, y donde cada vez le es más costoso poder estudiar o en su defecto lograr independencia. Ya entrando en sectores de la ciudad donde es alta la demanda de alquiler como los barrios de Nueva Córdoba o General Paz, nos encontramos también con cláusulas contractuales que nos hacen responsables de las expensas extraordinarias, afectando con esto a más del 70% de un salario promedio.”

En tanto, en CABA y Provincia de Buenos Aires el promedio es 47% y en Santa Fe, 43%. En relación al porcentaje de aumento en la renovación, CABA y Córdoba encabezan el listado con 39%, mientras que en Provincia de Buenos Aires las renovaciones se hacen al 37% y en Santa Fe al 35%. Por último, los inquilinos de Provincia de Buenos Aires y Córdoba debieron rescindir sus contratos en mayor medida, alcanzando el 27.9% y 27.6% de los casos, respectivamente; mientras que en CABA fueron el 21.6% y en Santa Fe el 21.4%.

El 45% de un salario se destina al pago del alquiler

Queremos comunicar a la prensa y a todos los participantes, los resultados de la segunda encuesta nacional a inquilinos. Esta iniciativa surgió de la ausencia de datos oficiales y de la necesidad de medir el impacto del aumento en el precio del alquiler en las familias inquilinas.

La encuesta contó con más de 5.000 respuestas y el dato más destacado que surgió fue que, en promedio, un inquilino destina el 45% de sus ingresos en el pago del alquiler. Esto representa un incremento de 4 puntos respecto de la encuesta que realizamos en enero de este año, que había dado como resultado 41% para esa misma pregunta.

Si analizamos los datos por provincia, Córdoba –con 46,7%- es la que registra un mayor porcentaje de los ingresos que se destinan al pago del alquiler, seguida de San Juan (46,2%), Provincia de Buenos Aires (45,6%) y Ciudad de Buenos Aires (44,6%).

Cabe destacar que esta información hace referencia únicamente al pago del alquiler, excluyendo expensas, impuestos y servicios. Si tomamos en consideración todos esos gastos, un inquilino destina entre el 60 y el 70% de sus ingresos en mantener su vivienda alquilada.

El otro dato importante que surgió fue la enorme evasión impositiva del mercado inmobiliario, ya que el 78,3% de los encuestados afirmó que la inmobiliaria o el propietario no le extienden una factura al momento de pagar el alquiler. Ese promedio nacional, aumenta en provincias como San Juan (94,2%), CABA (84,5%) y Provincia de Buenos Aires (79,9%). Si bien es de público conocimiento (incluso para las autoridades de AFIP) que el mercado inmobiliario opera mayormente en negro, esta es la primera vez que se difunden datos concretos sobre la magnitud de esa evasión multimillonaria.

Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, afirmó “Vimos la necesidad de realizar nuevamente una encuesta para poner en números la realidad que vivimos cotidianamente. Los alquileres están aumentando muy por encima de los índices de inflación y están duplicando los aumentos de salario. Es fundamental que avancemos en la aplicación de un índice objetivo para aumentar los alquileres una vez por año”.

La Ley Nacional de Alquileres, que fue aprobada por unanimidad en el Senado, corre riesgo de perder estado parlamentario si no es tratada antes de finalizar el año legislativo por la Cámara de Diputados. Ese proyecto extiende a tres años la duración mínima de los contratos y establece que los alquileres deben aumentar una vez por año a través de un índice promedio entre inflación y salario.

En este contexto de urgencia, todas las organizaciones de inquilinos que formamos parte de la Federación Nacional estaremos presentes en el Congreso el próximo martes 21 de agosto para mantener un diálogo con diputados, senadores y dirigentes sociales y sindicales. Allí expresaremos la necesidad de avanzar con el tratamiento de la Ley Nacional antes de que pierda estado parlamentario y debamos comenzar nuevamente desde el principio. La actividad se realizará a las 17 horas en la Sala 1, piso 2, Anexo A del Congreso Nacional.

El 87% de los inquilinos cree que nunca va a ser propietario

Con 19.000 encuestados a lo largo y a lo ancho del país podemos afirmar que la realización de la 1° Encuesta Nacional a Inquilinos es un hecho inédito para el sector ya que no hay mediciones oficiales acerca de la problemática del alquiler de vivienda.

Uno de los resultados más destacados es que el 87% de los inquilinos tiene como principal preocupación el precio del alquiler y que, en promedio, destinan un 41% de sus salarios en los pagos mensuales (sin contar expensas, tarifas e impuestos inmobiliarios). Al respecto, Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional afirmó “Una vez que las familias ingresan en la rueda del alquiler, con aumentos de precio que superan ampliamente los índices de inflación y de variación salarial, les resulta muy difícil salir. Esto demuestra la importancia de avanzar con el tratamiento de la Ley Nacional de Alquileres que fue aprobada por unanimidad en el Senado y que espera su tratamiento en Diputados.”.

En cuanto a las expectativas de ser propietarios de una vivienda, vemos que el 64% de la población inquilina averiguó por un crédito hipotecario, sin embargo, un 87% cree que nunca va a lograr ser propietario. Esto deja muy claro que el crédito hipotecario nunca fue, es ni será la solución al problema del acceso a la vivienda.

Un dato importante es que el 97% de los encuestados cree que no hay un control efectivo sobre las inmobiliarias, que se traduce en incumplimientos de la ley y en la evasión impositiva generalizada del mercado inmobiliario.

El 49% de los encuestados que pagan expensas, afirmaron que no les discriminan las ordinarias de las extraordinarias, lo que genera que paguen cifras muy altas que no solo valorizan el inmueble, sino que elevan de forma encubierta la rentabilidad del sector propietario.

La encuesta fue respondida por un 60% de mujeres, de las cuales el 25% afirmó que alguna vez le rechazaron la posibilidad de alquilar una vivienda por tener hijos.

Hace 35 años que no se discute seriamente en el Congreso la situación de un sector integrado por 7.480.000 argentinos. Los resultados de esta encuesta demuestran la urgencia de la aprobación de la Ley Nacional de Alquileres.

Los resultados completos de la encuesta se pueden consultar en este link

La encuesta fue realizada por la Federación de Inquilinos Nacional y procesada por Eva Sacco (Lic. en Economía) y Gervasio Muñoz (Presidente de la Federación de Inquilinos Nacional).