La necesidad y urgencia de frenar el DNU

El lunes 8 la justicia aceptó el pedido de apertura de la feria judicial para tratarlo.

ACTUALIZACIÓN DE NOTICIA

Desde 29/12/2023 entró en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia que elimina de un plumazo los derechos de nosotros los inquilinos y nos sumerge en el desigual “acuerdo entre partes”. Junto a la CAIP (Coordinadora de Abogadxs de interés publico) una acción de nulidad y una cautelar para que se suspenda el DNU.

Acá te contamos en que consisten las modificaciones:

ARTÍCULO 249.- Derógase la Ley N° 27.551. 

Al eliminar la ley de alquileres se eliminan las modificaciones que le hacía al Código Civil y Comercial de la Nación. 

  • Art 75: ya no se podrá establecer domicilio electrónico para comunicación fehaciente. Es decir, para comunicarse legalmente solamente es valida la Carta Documento, que tiene un costo. 
  • Art 1196: deposito en garantía:  Se modifica el artículo estableciendo que “Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación”. Es decir, que los propietarios y las inmobiliarias pueden exigir garantía y deposito en cualquier tipo de moneda, sin ningún límite de monto, ni criterios de devolución. (art. 255 DNU 70/2023)
  • Art 1198:  plazo. Acá se elimina la modificación y además se le realiza una nueva donde el plazo queda libre al acuerdo de partes y de forma subsidiaria quedarían 2 años para los contratos de alquiler de vivienda. Esto significa que no hay plazo mínimo, pueden imponer contratos mensuales, trimestrales, o el plazo que quieran. (art. 256 DNU 70/2023)
  • Art 1201: se elimina la capacidad del inquilino de realizar arreglos en la vivienda y luego descontarlos del alquiler cuando el propietario no responda ante los reclamos que se le hagan. Vuelve la redacción anterior del CCCyC. Esto quiere decir, que si se rompe algo en la vivienda lo tiene que arreglar y pagar el inquilino sin posibilidad de reclamar la devolución del gasto. 
  • Art 1203: se elimina la posibilidad que tiene el inquilino de rescindir con causa el contrato o reducir el pago del alquiler ante la frustración del uso y goce de la vivienda. Queda la redacción anterior que solo contempla caso fortuito o fuerza mayor. Esto quiere decir, que si no hay luz o gas en la vivienda o algún problema que haga inhabitable la misma el inquilino no puede terminar antes el contrato ni descontar un solo peso del pago del alquiler.
  • Art 1204 bis: se elimina esté artículo que permitía compensar mediante el descuento en el pago del alquiler, de gastos y pagos que realice el inquilino de obligaciones a cargo del propietario. Por ejemplo: si el inquilino paga expensas extraordinarias o ABL, o arreglos o deudas del propietario, con la ley podía luego descontarlo del pago del alquiler mediante la compensación, con esta modificación ya no podrá hacerse. 
  • Además, elimina el art 1204 que establecía que si el propietario afectara la vivienda alquilada generando perdida de luminosidad a propósito (solo demostrándose que fue a propósito) el inquilino podía finalizar el contrato o disminuir el pago del alquiler. Ahora, ni siquiera en el caso que se demuestre que hubo intencionalidad de propietario en perjudicar al inquilino puede terminar el contrato antes o descontar algo del pago del alquiler. (art. 259 DNU 70/2023)
  • Art 1209: vuelve a la redacción anterior. El inquilino deberá pagar expensas extraordinarias cuando no vengan correctamente discriminadas, porque se elimina la incorporación que hizo la ley de alquileres que especificaba que vengan o no discriminadas correctamente las expensas, el inquilino solo pagaba las normales y habituales. Con la modificación, se habilita a que se acuerde en el contrato que la obligación de pagar impuestos que graven la vivienda sea del inquilino. Es decir, que, si en el contrato figura que el ABL y las expensas extraordinarias las paga el inquilino, será válido y no tendremos posibilidad de reclamar.
  • Art 1221: se elimina la posibilidad de rescindir el contrato por el inquilino notificando con 3 meses de anticipación para no pagar multa. Siempre que el inquilino decida terminar antes el contrato deberá pagar una multa. “abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato” (art. 262 DNU 70/2023)
  • Art 1221 bis: se elimina este articulo y con él la posibilidad de iniciar la negociación 3 meses antes de finalizar el contrato, que ante la negativa o silencio del propietario habilitaba al inquilino a rescindir sin pagar multa. Ahora, si el inquilino se va antes de la vivienda, porque el propietario no quiso renovar o le impuso un monto impagable, el inquilino deberá continuar hasta finalizar el contrato o pagar multa por terminarlo antes, aunque solo falte 1 mes. 

Además, con la eliminación de la ley se eliminan los Títulos II, III y IV, con los artículos que regulaban, ajustes y garantías. 

Los ajustes ya no tendrán plazo ni índice. Tampoco deberán ser en pesos. Esto quiere decir, que pueden aumentar el alquiler cuando quieran y según el criterio que quieran. ES decir, según inflación, precio de la nafta, de la carne o simplemente en dólares, euros o bitcoin. Además, podrían establecer ajustes todos los meses según el porcentaje que decida el propietario. 

Por si no queda claro, la gravedad de esta modificación, podrán aumentar el alquiler cuando quieran, cuanto quieran y en la moneda que quieran y esto será legal. 

Se elimina la posibilidad de presentar varias garantías, con lo que el propietario puede exigir la que más le convenga, normalizando el seguro de caución, que es el más perjudicial para les inquilines. El seguro de caución no solo implica un costo para el inquilino, sino que además protege solamente al propietario en casos que el inquilino no cumpla con alguna clausula del contrato, no protege a los inquilinos. 

Por otro lado, se incorporan modificaciones al CCCyC:

  • Articulo 250 DNU 70/2023: Modifica el Art. 765: Obligación de dar dinero. Este articulo habilitaba a cancelar obligaciones y abonando en pesos deudas contraídas en dólares. Con la modificación establecida en el DNU, para liberarse de la deuda lo tiene que realizar en la moneda pactada. Es decir, que, si se firma un contrato en dólares o euros, el inquilino deberá abonar si o si en esa moneda, no pudiendo hacerlo con un monto equivalente en pesos. 
  • Articulo 251 DNU 70/2023: Modifica el Art 766: Reafirma la idea de pago en moneda extranjera. Aclarando sea o no de curso legal. Y debiendo pagar en esa moneda, es decir, si en el contrato dice que hay que pagar 1000 dólares, no puede pagarse el valor equivalente en pesos, solo podrá hacerse en dólar billete. 
  • Articulo 252 DNU 70/2023: Modifica el Art. 958: Elimina el orden público en la contratación, estableciendo la supletoriedad de toda la normativa, estableciendo que todo tipo de contrato puede ser materia de acuerdo entre las partes. Esto quiere decir que, todas las normas protectoras en relaciones desiguales donde existía una normativa que protegía a la parte más débil se elimina, entendiendo que aunque se trate de una multinacional y una persona las partes son iguales y tienen la misma capacidad de negociar. 
  • Articulo 253 DNU 70/2023: Modifica el Art. 960: elimina la posibilidad de que los jueces intervengan en contrato entre partes. Los contratos estarían por encima de las leyes y de la justicia. Es decir, que prohíbe a la justicia intervenir en contratos, aunque sean abusivos. 
  • Articulo 254 DNU 70/2023: Modifica el Art. 989: Elimina el control judicial de cláusulas abusivas. Si se firma en un contrato, por más que sea abusivo, es válido. La justicia no puede entrometerse. La justicia no puede intervenir, no se puede reclamar judicialmente ningún tipo de abuso por parte de inmobiliarias o propietarios, aunque sea explícitamente abusivo. 
  • Articulo 257 DNU 70/2023: Modifica el Art. 1199: establecía las excepciones al plazo mínimo legal, como ahora no existe el plazo mínimo, se modifica el articulo estableciendo que: los alquileres serán en cualquier moneda y deberá pagarse en la moneda establecida, nuevamente aclara que no podrá pagarse en su equivalente en pesos. Además, aclara que los ajustes tendrán la periodicidad acordada por las partes, es decir, no hay plazo establecido, pueden aumentar lo que quieran cuando quieran y en cualquier moneda. 
  • Articulo 260 DNU 70/2023: Modifica el Art 1219: El propietario solo podía rescindir el contrato de alquiler por falta de pago, cambio de destino o daño a la vivienda. Ahora se incorpora la posibilidad de establecer cualquier causa en el contrato que posibilite al propietario a rescindir el contrato: “d) por cualquier causa fijada en el contrato.” Esto significa que podrán incorporar clausulas en el contrato que digan que ante cualquier situación que el propietario decida puede terminar el contrato, y sería legal, y no podremos reclamar judicialmente. 
  • Articulo 261 DNU 70/2023: Modifica el Art. 1220: limita la posibilidad del inquilino de rescindir el contrato (terminar antes del plazo acordado el contrato) incluso cuando exista una causa justificada, por lo tanto deberá pagar multa igual si quiere irse. Agrega que, podría considerarse que existe una causa justificada si la vivienda no se conserva para el uso, salvo que sea culpa directa o indirectamente del inquilino. Por lo tanto, cualquier causa será entendida culpa directa o indirecta del inquilino.

Más noticias

Las modificaciones son sólo para aquellos que firmaron contrato a partir del 18-10-2023. La actualización será semestral y por salarios. Queda prohibida la publicación de alquileres en dólares.

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