Category Archive IA en los medios

Ante los aumentos en los alquileres, la Federación de Inquilinos lanza una encuesta en todo el país

Publicado en InfoCielo el 17/01/2019

Se trata del tercer relevamiento que lleva adelante la asociación en todo el territorio nacional. El cuestionario puede resolverse en menos de 60 segundos. Buscan conocer qué porcentaje del salario se destina al ámbito habitacional.

Para conocer qué porcentaje del salario se destinan al pago de alquiler y expensas, cuáles fueron los aumentos registrados en los últimos seis meses y cuántas familias no pudieron seguir asumiendo los pagos mensuales, la Federación de Inquilinos Nacional lanzó una nueva encuesta masiva.

Se trata del tercer relevamiento que lleva adelante la asociación en todo el territorio. “La ausencia de datos oficiales impide una comprensión acabada de la difícil situación que vivimos cotidianamente los 8 millones de inquilinos de nuestro país. Por eso asumimos esa tarea como propia”, sostuvieron.

El cuestionario, que puede contestarse en menos de 60 segundos y está disponible en el siguiente link, se inscribe dentro del impulso que el organismo le da al tratamiento de la Ley Nacional de Alquileres que será presentada en el Congreso Nacional al retomarse las sesiones ordinarias, tras perder estado parlamentario.

“En enero del año pasado el porcentaje de un salario que se destinaba únicamente al pago del alquiler era del 41%, en agosto esa cifra ascendía al 45% y actualmente estamos por encima del 50%. Si seguimos con este ritmo de aumentos, producto de la falta de regulación, estaremos frente a una crisis habitacional muy grave”, remarcó el presidente de la entidad, Gervasio Muñoz.

¿Por qué suben las expensas en la Ciudad de Buenos Aires y cómo va a impactar el aumento?

Durante el 2018 el incremento alcanzó un 42,9%; el 70% de los vecinos porteños viven en edificios

Por Mayra Cavello publicado en Diario Popular el 29/1/2019

La Dirección de Estadísticas y Censos de la Ciudad de Buenos Aires publicó un informe donde detalla que durante el 2018 las expensas alcanzaron una suba del 42,9%, una cifra cercana a la inflación anual, que cerró el año pasado en el orden del 47,6%.

De acuerdo al informe “Canastas de Consumo“, que realiza el organismo de estadísticas porteño, en diciembre pasado una familia tipo pagó en promedio $2369,23 mensuales de expensas, cuando el monto promedio en ese mismo mes del 2017 fue de $ 1657,02.

Este incremento impacta en el bolsillo de la mayoría de los porteños, ya que las estadísticas indican que el 70% de los vecinos de la ciudad viven en edificios y, aquellos que alquilan, gastan alrededor del 54% del sueldo sólo en pagar este ítem.

Las cámaras empresariales argumentan que los aumentos se deben, principalmente, al incremento salarial de los encargados de edificios y al alza en las tarifas de servicios públicos, luz agua y gas. Para este año se esperan nuevos ajustes por las subas anunciadas en las facturas, lo que tendrá una incidencia todavía mayor en los casos de los edificios que cuentan con servicios centrales.

Gervasio Muñoz, Presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, detalló, en diálogo con POPULAR, los pormenores de este incremento. “Hay que aclarar que no es casual que los administradores de consorcio digan que las subas se deben a las paritarias de los encargados. Esto es mentira”, explicó.

Hay que tener en cuenta que el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Suther), uno de los gremios de los encargados de estos inmuebles, cerró un aumento salarial del 12% acumulativo dividido en dos tramos, en abril un 8% y en agosto un 4%, y un bono no remunerativo de $6000 dividido en tres pagos.

Concretamente, Muñoz aseguró que las expensas sufren incrementos por varias cuestiones: “Aumentan porque sube la luz, el agua, el ABL y los gastos comunes. Mantener y arreglar un edificio no sale mismo hoy que hace un año. A esto sumale que las administraciones de consorcio gozan de una gran impunidad en CABA porque no hay control del Estado”.

Cuando van a la Secretaria de Trabajo a discutir las paritarias son varias las partes que participan. Del lado de los encargados están los gremios, hay representantes de los administradores y también de los propietarios. Es una discusión de mucho dinero. Se producen las peleas de los consorcios contra los gremios porque disputan un lugar en la mesa de paritarias. Entonces, las administraciones, cuando pueden, le echan la culpa a los gremios de la suba de las expensas”, explicó.

Por último, el referente de los inquilinos aseguró que el impacto del aumento se hará sentir en el bolsillo de todos los vecinos de CABA y también de la Argentina, no sólo de los inquilinos sino también de los propietarios.

“El problema va a ser para los inquilinos, pero también para los pequeños propietarios, para aquellos que tienen una sola vivienda y que no van a poder hacer frente a los aumentos en todas sus variables. Se va a repetir lo mismo que en el 2001, cuando se vendían las viviendas muy baratas a grupos ligados a la construcción”, aseguró.

Para 2019 los números tampoco serán fáciles. Especialistas afirman que la suba en las expensas estará impulsada principalmente por las tarifas y, por lo tanto, podría superar el 35%, representando un porcentaje cada vez mayor del salario. Hoy, vivir en un dos ambientes ya supera con creces la mitad de un sueldo promedio en la ciudad de Buenos Aires.


Alquileres: las renovaciones llegan con aumentos de al menos 30% anual

Es lo indican las inmobiliarias. Asociaciones de inquilinos aseguran que los incrementos son mayores. Futuro incierto por la nueva ley de alquileres.

Por Matías Ortega publicado en Ambito.com el 8/01/2019

La renovación de contratos de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires y en el resto del país se darán con aumentos de al menos 30% según comentan desde el sector de las inmobiliarias, aunque asociaciones de inquilinos afirman que los incrementos serán aún mayores. Todo a la espera de lo que pase con una ley que regule el mercado, que el año pasado quedó trabada en el Congreso y cuyos posibles efectos son disimiles según desde que lado del mostrador se esté.

“Se estima un 30% anual, con una actualización del 15% semestral. Igual que el año pasado que la actualización fue un 30% pese a que la inflación fue superior”, señaló Alejandro Bennazar, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), en diálogo con ámbito.com. En cambio, Gervasio Muñoz, de la Federación de Inquilinos Nacional, sostuvo que “lo que estamos viendo en el último mes es que se están pidiendo para renovación incrementos de entre el 50% y el 60%, y aumentos semestrales de entre el 15% y el 20%”. “Es decir que desde el último mes del contrato que terminás, hasta el último mes del que firmás, hay un aumento del 100%. O sea, con la renovación incluida, en 24 meses tenés un aumento del 50% anual”, agregó.

Según un relevamiento del sitio especializado Reporte Inmobiliario, el valor medio para departamentos de 2 ambientes en la Ciudad supera los $ 11.000, mientras que las unidades de 3 ambientes cotizan en promedio por encima de los $ 15.000. Asimismo, los inquilinos señalan que por un monoambiente se está pidiendo hasta $ 10.000.

Para Bennazar, los alquileres “se actualizaron muy normal porque se prioriza tener un buen inquilino. Y además tener vacía una propiedad tiene su costo. Ante eso muchos prefieren pasarlo a temporario hasta encontrar un inquilino”. Muñoz discrepa al asegurar que las subas de este año serán superior y afirmó que “lo que están haciendo (los propietarios) es previendo que este año la situación va a ser igual que en 2018 con respecto a la inflación. Por eso están haciendo estos aumentos tan altos”. Y argumenta: “Los propietarios tanto no perdieron el año pasado. La inflación fue de 48%, y de los alquileres todavía no tenemos los datos finales pero hasta el segundo trimestre habían aumentado más que la inflación. Estamos esperando el informe del último trimestre para ver cómo fue todo el año, pero los propietarios habrán perdido 1 o 2 puntos”.

Frente a los aumentos, los inquilinos advirtieron que “hay muchísima gente que no está pudiendo renovar y otra que está cancelando los contratos porque ya nos los puede pagar”. “Los sectores bajos, que vivían en pensiones o inquilinatos, se fue a vivir a la calle. Tenés un sector medio donde los más jóvenes se volvieron con los padres. Familias que se van a vivir a lugares más chicos, tres personas viviendo en un monoambiente. Tenés el caso de los inmigrantes que viven hacinados. Y los sectores de tercera edad que bajan a hoteles o pensiones, o que vuelven con los hijos”, graficó. En cambio, Bennazar consideró que en realidad lo que está pasando es que hay “un combo del gasto que conlleva una vivienda”, que incluye los servicios, ABL, y expensas, y que “supera ampliamente el valor locativo”.

Ley de alquileres

Durante casi todo el año pasado, la Cámara de Diputados negoció un proyecto de ley de alquileres que finalmente quedó en stand by. El texto incluía modificaciones a la duración de los contratos, con tres años como mínimo; reajustes según inflación y salarios; flexibilización de la exigencia de garantías; la registración de los contratos ante el fisco; y comisión inmobiliaria a cargo del propietario. Ese último punto ya rige en la Ciudad, pero para el sector privado generó un efecto adverso.

“Lo que pasa es que la foto que tenés en Ciudad de Buenos Aires es totalmente diferente a la que tenés en el resto del país porque acá han aplicado una modificación a la ley, la cual ha dado una interpretación de una posible intervención en el mercado locativo, lo que produjo una diferencia en el aumento de renovación del contrato distinta a lo que es el promedio en el país. Pero la actualización en las inmobiliarias se están dando entre un 13% y un 15% semestral”, sostuvo Bennazar. “Va a ser urgente que el Congreso trate este año la ley de alquileres, que nosotros vamos a volver a presentar apenas abran las sesiones. Yo creo que el Gobierno quiere encarar esto, porque si no lo hace el año que viene va a haber una crisis habitacional muy grande”, contrapuso Muñoz.

Bennazar insistió con que “sería una lástima que se avance con una ley inconsulta”, cuyas consecuencias serían una reducción de oferta y un aumento superior de los valores para alquilar. “Cuando se retira del mercado no quiere decir que esa propiedad pasó a la venta. Pasa a alquileres temporarios o apto a otro destino. Esto encarece costos para el inquilino permanente. Porque no es lo mismo. Si vos sos un inquilino fijo, tenés que buscar un alquiler temporario hasta solucionar la situación”, explicó.

“La regulación en todos lados es una mala palabra. Es una intervención en una operación entre particulares. Hay que hablar de incentivos y beneficios a ambas partes. Pero cuando hablás de intervención, de sanción, de regulación, lo que provocás es un retiro masivo de propiedades”, reafirmó.

Alquilar en la Ciudad ya se lleva el 54% del salario promedio

Son datos oficiales de la Ciudad de Buenos Aires. A esto se suma que desde Inquilinos Agrupados denuncian que las renovaciones vienen con recargos promedio del 50 por ciento. Aseguran que este escenario es la consecuencia de la caída del proyecto de ley en diciembre pasado.

Por Jonathan Raed @JRaed en Tiempo Argentino el 13/01/2019

“Estamos hablando de los alquileres más caros de la historia. Nunca el alquiler pegó tanto sobre los ingresos como estos últimos tres o cuatro años”. La frase pertenece a Fernando Muñoz, titular de la Defensoría del Inquilino, dependiente de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.

Muñoz se basa en los relevamientos de la Dirección de Estadística y Censos de la Ciudad: a noviembre de 2018 (último dato publicado), el valor promedio de un departamento de dos ambientes en la Capital fue de $ 12.792. Al mismo tiempo, el promedio de ingresos individuales era de $ 23.660 en el segundo trimestre de 2018 (último dato publicado). Así las cosas, el alquiler representa el 54% del ingreso, en Capital.

Las hipótesis sobre los causales de esta situación son variadas: la megadevaluación, la inflación, la crisis habitacional, cuestiones de oferta y demanda. Incluso, es posible que coincida con “la rentabilidad más baja de la historia” para los propietarios, según subrayan desde las inmobiliarias.

Sin embargo, según Muñoz, el principal motivo es la ausencia total de reglas de juego. “La libertad que tiene el mercado de fijar las condiciones es tan amplia, que un departamento igual en un barrio similar puede tener condiciones totalmente distintas. Lo que hay es una ausencia absoluta de reglamentación, que no se da en ningún otro derecho básico, como la salud o la educación”, aseguró a Tiempo y agregó: “En educación y salud privadas, el Estado dice cuándo aumentar los precios, tanto a los colegios como a las prepagas. Si no se puede pagar el servicio privado, una persona tiene la opción del servicio público. En el caso de los alquileres para vivienda no existe la cosa pública. Entonces, la población queda a merced del mercado, regido por el capital, que son los mismos que hacen el negocio con esas viviendas”, afirmó.

A fines del año pasado, estuvo muy cerca de promulgarse la Ley de Alquileres de alcance nacional. En 2016, fue aprobado en Senadores el proyecto de la legisladora Silvina García Larraburu (PJ-FpV), por unanimidad. Luego de dos años de estar freezado en Diputados y de muchas quejas por parte de las agrupaciones de inquilinos, el diputado Daniel Lipovetzky (Cambiemos-PRO) reimpulsó el proyecto. Sin embargo, la presión de las inmobiliarias tuvo más peso en la Cámara Baja y la ley no salió.

Lipovetzky explicó a este medio: “Uno de los factores por los cuales no salió el año pasado es porque cada bloque tenía posiciones que no estaban unificadas. También demuestra la diversidad de los orígenes y de los intereses de los diputados, sin hacer un juicio de valor sobre eso”. La implícita referencia del diputado apunta a que muchos de los legisladores son propietarios y posiblemente ninguno sea inquilino. “Si no, ya hubiera habido ley hace rato. En Argentina, hay ocho millones de inquilinos. Que no haya una ley de alquileres es casi imperdonable. En 2017, nos costó mucho llegar al dictamen porque los diputados de todos los bloques casi no venían y no participaban. A cada bloque le costó mucho edificar su posición”, resumió.

Uno de los principales impulsores de esa ley fue Gervasio Muñoz, hijo de Fernando y titular de la ONG Inquilinos Agrupados. Gervasio coincidió con Lipovetzky en que “volveremos a impulsar la ley en marzo”, aunque esta vez tendrá que lidiar con un proyecto paralelo, encabezado por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), que irá como alternativa (ver aparte). Amén de esto, Gervasio denunció que la renovación del alquiler promedió en ese fin de año una exorbitante suba del 50%, con picos del 100%. “Con un 50% de incremento en la renovación, más aumentos semestrales del 15 o 20%, a fin de año ese inquilino va a tener un ciento por ciento de aumento”, analizó. Si bien la ley no regulaba de manera directa la renovación, indicó que “se ampliaba el plazo y estos picos los tendría cada 36 meses. En marzo, plantearemos también un control en las renovaciones”.

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria, tiene una visión completamente distinta sobre el tema. “Hay una previsión de una actualización de no más del 30% en la mayoría de los casos. En algunos casos, aplican del 13 al 15% semestral. Es el promedio a nivel nacional”, aseguró a Tiempo. Bennazar también puso en tela de juicio la utilidad del proyecto fallido en el control de precios y graficó su postura en la diferencia de aumentos que se vio en Capital y en el resto del país, aunque hay que tomar en cuenta que en CABA se sancionó una ley en 2017 que reguló la actividad. “En Capital, el promedio de aumento en 2018 fue del 36%. En el Conurbano, del 26%. En el resto del país, del 18%. La explicación es que el mercado interpretó esa ley como intervencionista. A nivel nacional, no ocurrió esto, por lo cual no se produjo el inevitable desabastecimiento del mercado locativo a nivel familiar”, afirmó.

José Rozados, del portal especializado Reporte Inmobiliario, planteó una tercera posición: “Decir que tal porcentaje es lo cierto, es estar equivocado. Es muy difícil generalizar con todos los casos. Todo depende de en qué valores se hayan quedado. La mecánica de renovación es similar a la de la búsqueda de un alquiler nuevo. Van al mercado a buscar un precio por una vivienda de similares características. Si el mercado tiene valuado ese lugar en $ 12 mil y el inquilino paga $ 9000, el propietario va a aumentar $ 3000. Si paga $ 11.500, va a aumentar $ 500. Entonces, para parametrizar algo así, habría que tener una base de datos de seguimiento de una muestra muy importante y diversificada por tipología y localización”, apuntó.

Si bien la posición de Rozados es más cercana a la de las cámaras inmobiliarias que a las agrupaciones de inquilinos, los relevamientos que realiza Reporte Inmobiliario no advierten de una foto distinta entre Capital y Conurbano. “El promedio de departamentos usados de 2 y 3 ambientes en Capital nos dio un 38%. En el Conurbano, el promedio fue de 37,4%”. Sin embargo, para Rozados, “hay que salir de la dicotomía de propietarios versus inquilinos. Ninguno puede salir adelante sin el otro”.

Para Muñoz padre, “más allá de la cifra, lo que contrasta fuertemente con épocas en las que había algún tipo de norma o ley es esta situación de desidia que vive el inquilino”. Por estos días, “no hay ningún tipo de condiciones o pautas fijadas por el Estado. Si uno reclama: ‘Me quieren aumentar equis porcentaje’, ¿qué dice la ley? Nada; la ley no dice nada. No hay un filtro, siquiera. Tampoco hay facturas porque la Afip no se va a meter”.

Uno de los puntos más discutidos del proyecto de ley en cuestión es el índice de actualización. Para el proyecto, debe ser una mixtura entre el salario (Costo de Variación Salarial, medido por Indec) y la inflación (Índice de Precios al Consumidor, Indec). Muñoz hijo indicó: “Con la Ley de Alquiler, la cuenta hubiera sido distinta. Con una inflación del 48% y una paritaria que oscila en el 25%, los alquileres no podrían aumentar más de un 35% anual, lo cual da 15 puntos porcentuales por debajo de lo que va a ocurrir”, estimó.

Rozados acordó con ese índice aunque prefiere la UVA. “El CVS tiene un atraso de dos meses y medio, por periodicidad de publicación que hace el Indec. El IPC tiene un atraso de un mes y medio. ¿Cómo va a ser la fórmula? Por ejemplo, a la fecha, el último IPC es de noviembre. El último CVS es de octubre. ¿Contra qué mes lo tengo que tomar? Eso puede generar muchas dudas. Me parece que sería mejor converger hacia las UVA”.

Bennazar y Rozados remarcaron que este contexto no solamente es complejo para el inquilino, sino también para el propietario. “Estamos ante la peor rentabilidad de la historia en Argentina, que como máximo es del 3% y en la mayor parte de los casos, del 2% al año. Cualquier renta financiera la supera ampliamente. Un 2% anual contra, por ejemplo, un 4% mensual. En 15 días, uno tiene la misma utilidad que un año”, alertó Bennazar.

Muñoz, de la Defensoría, no contrarrestó ese dato: “Parece medio raro, pero puede ser verdad. Puede ser que sea el alquiler más caro de la historia y la rentabilidad más baja de la historia. Hay mucha concentración y desigualdad económica. El capital mismo generó un esquema en el que ya no somos rentables”.

Y concluyó: “Hay sectores que no quieren reglas, no quieren que la ley se meta. Quieren que les bajen los impuestos y que el inquilino pague todo. Hay que romper con esa cultura. La ley es un paso que genera otro piso de conciencia”. «

En marzo, vuelve la discusión por la ley

El debate por la Ley de Alquileres volverá al Congreso en marzo. Por un lado estará el proyecto que no salió el año pasado y, por el otro, una nueva alternativa. El diputado Lipovetzky ve con buenos ojos la iniciativa de la Cámara Inmobiliaria. “Me parece bien que presenten su propio proyecto. Sobre todo porque nunca entendí mucho la posición de las cámaras, ya que ellos son intermediarios entre las dos partes y, en definitiva, el proyecto no les quitaba la comisión ni sus ingresos. Por eso, me pareció medio inentendible una posición tan férrea contra el proyecto nuestro”, consideró.

“Desde la CIA, vamos a proponer un tipo de actualización que aún debemos consensuar. Tenemos equipos de abogados, desarrolladores e incluso una agrupación que representa a inquilinos. Hoy, se hace una previsión, pero no debería ser así porque eso beneficia o perjudica y ese no es el objetivo. También, todo lo que sea vivienda queremos que tenga beneficios impositivos y fiscales”, adelantó Bennazar. El espíritu del proyecto se basa en “dar incentivos para ampliar la oferta, que es lo único que puede reducir la presión del alquiler. Aumentar la oferta y que los precios bajen”.

Gervasio Muñoz mostró una posición dura al respecto. “Va a ser un proyecto para seguir perjudicando a los inquilinos, pero será el Congreso el que decida. Que jueguen con las reglas de la democracia. Las organizaciones de inquilinos vamos a lograr que dejen de robarnos”.